כמה באמת עולה לקנות נכס בדובאי? 9 מיסים ואגרות שיכולים להפתיע אתכם
דובאי מצטיירת לא פעם כשוק "נקי ממס": אין מס רכישה כמו בישראל, אין מס הכנסה אישי לרוב התושבים, והכותרות על תשואות יפות עושות חשק לקפוץ על מטוס. אבל רגע לפני שמדליקים מחשבון ומדמיינים חוזה חתום, כדאי...
דובאי מצטיירת לא פעם כשוק "נקי ממס": אין מס רכישה כמו בישראל, אין מס הכנסה אישי לרוב התושבים, והכותרות על תשואות יפות עושות חשק לקפוץ על מטוס. אבל רגע לפני שמדליקים מחשבון ומדמיינים חוזה חתום, כדאי לשאול שאלה אחת פשוטה: כמה באמת עולה לסגור עסקה?
המחיר שמופיע במודעה הוא רק נקודת פתיחה. סביב העסקה מסתובבים מיסים, אגרות ועמלות שיכולים להוסיף אחוזים משמעותיים לעלות הכוללת – חלקם חד פעמיים ביום הרכישה, חלקם קשורים למשכנתא, וחלקם ממשיכים ללוות אתכם לאורך שנים בדמות דמי שירות ותחזוקה. הנה משהו שחשוב לדעת: בדובאי המערכת מאוד מסודרת, אבל לא תמיד שקופה לקונה שמגיע מבחוץ.
בואו נבחן את זה לעומק: 9 חיובים נפוצים שיכולים להפתיע אתכם בדרך לדירה בדובאי, ומה כדאי לשאול מראש כדי לא לגלות אותם בדיעבד.
לפני הכל: איך לחשוב נכון על "עלות כוללת" בעסקת נדל"ן בדובאי
האם חשבתם פעם למה שתי דירות באותו מחיר נקוב יכולות לעלות לכם בפועל סכומים שונים לגמרי? התשובה נמצאת בהבדל בין מחיר הנכס לבין עלות העסקה הכוללת (Total Acquisition Cost).
בדובאי, רכישת נכס מערבת בדרך כלל:
- הוצאות רגולטוריות מול הרשויות (בעיקר DLD – Dubai Land Department)
- עמלות תיווך וייעוץ
- אגרות הקשורות למשכנתא (אם קיימת)
- עלויות תפעול שנתיות שמתחילות "ביום שאחרי" (דמי שירות)
ככלל אצבע, קונים רבים מגלים שהפער בין מחיר הנכס לבין העלות הכוללת ביום הרכישה נע סביב כמה אחוזים טובים, ובמקרים מסוימים אף יותר – תלוי אם יש תיווך, משכנתא, ומה סוג הנכס (מוכן מול "על הנייר"). לכן, השאלה הנכונה אינה "כמה עולה הדירה?" אלא "כמה עולה לי לסגור את העסקה ולהחזיק את הנכס שנה-שנתיים קדימה?".
כעת נעבור לסעיפים עצמם.
1) דמי העברה לרשות המקרקעין (DLD Transfer Fee) – בדרך כלל 4%
זהו החיוב המרכזי והמשמעותי ביותר ברוב העסקאות: דמי העברת בעלות ל-Dubai Land Department. ברוב המקרים מדובר ב-4% ממחיר העסקה, ולעיתים מתווספת אגרת טיפול מנהלית.
מה כדאי לשאול?
- האם ה-4% מחושב על מחיר החוזה (SPA/MoU) או על שווי הערכה אחר?
- מי משלם בפועל – הקונה בלבד או חלוקה בין הצדדים? בפועל, מקובל שהקונה נושא ברוב העלות, אבל יש עסקאות שבהן מוכר "סופג" חלק כדי לסגור עסקה מהר.
תובנה פרקטית: אם אתם רואים "דיל" שנראה טוב מדי, בדקו האם המחיר המפורסם כבר כולל הסכמות על ספיגת חלק מהעמלות – או שהוא מחיר נקי שמעליו תגיע תוספת מלאה.
2) אגרת רישום נכס (Property Registration / Admin Fees)
מעבר לדמי ההעברה באחוזים, יש לרוב גם אגרות רישום וטיפול קבועות, שמשתנות לפי סוג העסקה והפלטפורמה (רישום דרך DLD או דרך Trustee Office). אלה סכומים שנראים קטנים ביחס ל-4%, אבל הם מצטברים יחד עם שאר הסעיפים.
מה עושים כשלא ברור מי גובה וכמה?
- מבקשים מראש פירוט "Closing Costs" כתוב, עם שורה לכל אגרה
- מבקשים לציין מה משולם לרשות ומה משולם לגורם מתווך (Trustee/משרד)
טיפ: שקיפות היא מבחן מצוין. מי שמסרב לפרט מראש, עשוי "לגלות" לכם סעיפים בהמשך.
3) עמלת משרד נאמן/Trustee (Trustee Office Fee)
בעסקאות רבות ההעברה מתבצעת בפועל במשרד Trustee שמבצע את התהליך מול הרשויות. השירות הזה כרוך בעמלה, לעיתים קבועה ולעיתים תלויה בסוג הנכס ובמורכבות העברת הבעלות.
האם זה חובה? לא בכל מצב, אבל בפועל ברוב העסקאות זה חלק סטנדרטי מהמסלול.
מה חשוב לבדוק:
- האם העמלה כלולה בהצעת המחיר שקיבלתם או תתווסף ביום ההעברה?
- האם יש יותר ממשרד אחד אפשרי, ומה טווח העלויות?
4) עמלת תיווך (Real Estate Agency Commission) – נפוץ סביב 2%
שוק התיווך בדובאי פעיל מאוד. בעסקאות יד שנייה (Resale) נהוגה עמלת תיווך, ובלא מעט מקרים היא בסדר גודל של כ-2% (לעיתים בתוספת מע"מ מקומי על השירות). בעסקאות מול קבלן, לפעמים יש "אפס עמלה לקונה", אבל אז כדאי לשאול שאלה רטורית מתבקשת: האם המחיר מגולם כבר?
דגשים קריטיים:
- האם עמלת התיווך מחושבת על מחיר העסקה הסופי או על מחיר מבוקש?
- מתי משלמים – בעת חתימת MoU? בעת העברה? בשלבים?
- האם יש יותר מסוכן אחד בדרך (ואז גם יותר מעמלה)?
תובנה: בשווקים תחרותיים, אפשר וכדאי לנהל מו"מ גם על עמלת התיווך – במיוחד אם אתם רוכשים נכס יקר או יותר מנכס אחד.
5) דמי פתיחת תיק משכנתא ועמלות בנקאיות (Mortgage Arrangement / Processing)
מתכננים מימון? כאן נכנסות עמלות מסוג אחר: הבנק או הגוף המממן יגבו לרוב עמלת פתיחת תיק/סידור משכנתא, בדיקות מסמכים, ולעיתים עלויות הערכת שמאי (valuation) כחלק מתהליך האישור.
האם חשבתם פעם שעלות המשכנתא היא לא רק הריבית? בעסקאות בדובאי זה בולט במיוחד: תהליך המימון כולל רכיבים אדמיניסטרטיביים שיכולים להצטבר לאלפי דירהמים.
מה לשאול מראש:
- מה גובה עמלת סידור המשכנתא (באחוז או סכום קבוע)?
- האם יש עמלת שומה נפרדת?
- האם יש קנסות פירעון מוקדם או דמי יציאה?
6) אגרת רישום משכנתא (Mortgage Registration Fee) – אם יש מימון
כאשר רושמים משכנתא על הנכס, יש לרוב אגרה לרישום השעבוד במערכת הרשמית. היא מחושבת בדרך כלל כאחוז מגובה ההלוואה, בתוספת אגרת טיפול.
זה סעיף שקונים נוטים לפספס כי הם מחשבים "4% ל-DLD" וחושבים שסיימו עם הרשויות. אבל משכנתא היא אירוע רישומי בפני עצמו.
תזכורת שימושית: אם אתם עושים מינוף גבוה, גם האגרה הזו גדלה בהתאם. לכן, לפעמים הפער בין 50% מימון ל-70% מימון הוא לא רק בריבית – אלא גם בעמלות הרישום.
7) דמי NOC מהיזם/חברת הניהול (No Objection Certificate)
בעסקאות יד שנייה בבניינים רבים נדרש אישור NOC מהיזם או מחברת הניהול, המאשר שאין חובות פתוחים ושניתן להעביר בעלות. האישור כרוך בדמי טיפול.
למה זה חשוב? כי בלי NOC ההעברה יכולה להיתקע. ומה עושים כשזה מתעכב? מתחילים לשלם על הארכות, לוחות זמנים משתנים, ולפעמים גם עלויות נוספות כמו שכירות חלופית או ריביות גישור.
בדקו:
- מה עלות ה-NOC בבניין הספציפי?
- תוך כמה זמן מקבלים אותו בפועל?
- מי מטפל בזה – המוכר, הסוכן, עורך דין?
8) דמי שירות ותחזוקה שנתיים (Service Charges) – "המס השקט" של דובאי
כאן נמצאת אחת ההפתעות הגדולות: דובאי אמנם לא מטילה ארנונה במובן הישראלי על רוב הנכסים, אבל יש דמי שירות שנתיים לבניין/קומפאונד שמכסים תחזוקה, אבטחה, ניקיון, מתקנים משותפים, ולפעמים גם מיזוג מרכזי באזורים מסוימים.
דמי השירות נקבעים לרוב לפי שטח (למשל לפי רגל רבוע), והם יכולים להיות משמעותיים מאוד בבניינים עם מתקנים יוקרתיים.
שאלות שחייבים לשאול לפני חתימה:
- מה דמי השירות לשנה האחרונה בפועל (לא הערכה)?
- האם יש צפי לעלייה?
- האם יש חובות עבר על הנכס, והאם הם עוברים לקונה?
- איך מחושבת חלוקת הדמי שירות ביום העברה (proration)?
דוגמה תרחישית: שתי דירות זהות במחיר, אחת במגדל עם בריכה וחדר כושר ענק ושירותי קונסיירז', והשנייה בבניין פשוט יותר. הראשונה יכולה לגרור דמי שירות שנתיים גבוהים משמעותית, מה שמשנה את התשואה נטו – במיוחד למשקיעים לטווח בינוני.
9) עלויות משפטיות, תרגומים ואימות מסמכים (Legal, Notary, Attestation)
לא תמיד זה "חובה" לפי החוק בכל עסקה, אבל בפועל קונים רבים, במיוחד זרים, משתמשים בליווי משפטי לצורך בדיקת חוזה, רישום, ייפויי כוח, או טיפול בהעברת כספים בצורה בטוחה. בנוסף, אם אתם קונים דרך חברה, או משתמשים בייפוי כוח מחו"ל, ייתכנו עלויות של נוטריון, תרגום ואימות (attestation) של מסמכים.
איפה זה מתפוצץ?
- כאשר העסקה מערבת חתימות מרחוק
- כאשר יש מבנה משפטי מורכב (חברה, שותפים)
- כאשר צריך להציג מסמכים מתורגמים ומאומתים
המלצה פרקטית: בקשו הצעת שכר טרחה לפי תכולה ברורה – מה בדיוק נבדק, אילו מסמכים נכללים, ומה תוספת אפשרית במקרה של עיכובים.
דוגמה מהירה: כמה זה יכול לצאת במספרים?
ניקח תרחיש פשוט לצורך המחשה: נכס במחיר 2,000,000 דירהם, עסקת יד שנייה, עם תיווך ועם משכנתא.
במקום להיצמד למספר אחד, חשבו על סל:
- 4% דמי העברה ל-DLD: 80,000
- עמלת תיווך סביב 2%: 40,000 (ולעיתים מע"מ על השירות)
- אגרת רישום/טיפול + Trustee: כמה אלפים עד עשרות אלפים, תלוי מסלול
- NOC: כמה אלפים
- משכנתא: עמלת סידור + שומה + אגרת רישום משכנתא (אחוז מגובה ההלוואה)
- עלויות משפטיות/מסמכים: משתנה לפי מורכבות
- דמי שירות שנתיים: סעיף שנתי שצריך להכניס לתחשיב התשואה
המסר כאן לא "להיבהל", אלא להבין שעלות הסגירה יכולה לגדול מהר, ושכל אחוז קטן מתורגם לסכום גדול כשהמחירים גבוהים.
איך לא ליפול בהפתעות? צ'ק ליסט קצר לפני שמתחייבים
יש כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון לפני שמניחים מקדמה:
- בקשו גיליון Closing Costs מפורט בכתב, לפני חתימה
- ודאו מה כולל המחיר ומה לא כולל (תיווך, אגרות, NOC)
- אם יש משכנתא, בקשו מהבנק אומדן מלא: עמלות, אגרות, שומה, קנסות פירעון
- בדקו דמי שירות בפועל בבניין – והשוו לבניינים חלופיים באזור
- ודאו מנגנון חלוקת תשלומים ביום העברה: מי משלם מה ומתי
- הכניסו "כרית" לתקציב להוצאות בלתי צפויות (עיכובים, מסמכים, תיקונים)
השאלה החשובה באמת: האם העסקה עדיין משתלמת אחרי כל זה? לפעמים התשובה כן, ולעיתים הפער בין חלום לתשואה נטו נוצר בדיוק בסעיפים הקטנים.
סיכום: המחיר הוא רק ההתחלה
דובאי מציעה שוק נדל"ן דינמי, נזיל יחסית ובעל פוטנציאל למשקיעים ולרוכשים למגורים. אבל כדי להבין כמה באמת עולה לקנות נכס, חייבים להסתכל מעבר למחיר המודעה ולחשב את העלות הכוללת: דמי העברה ל-DLD, אגרות רישום ו-Trustee, עמלת תיווך, הוצאות משכנתא ורישום משכנתא, NOC, עלויות משפטיות ומסמכים, ודמי השירות השנתיים שממשיכים איתכם אחרי הקנייה.
האם כדאי לקנות בדובאי? זו כבר שאלה של מטרות, סיכון ואלטרנטיבות. אבל דבר אחד בטוח: מי שמגיע עם רשימת בדיקות מסודרת ותמחור מלא מראש, חוסך לעצמו את ההפתעה היקרה ביותר – זו שמגיעה אחרי שחשבתם שכבר סגרתם את העסקה.
