מס רכישה בישראל מול העלויות בדובאי – השוואה מספרית למשקיע הישראלי עם תרחישים אמיתיים

האם חשבתם פעם שהעלות הכי גדולה בעסקת נדל"ן היא בכלל לא המחיר של הדירה, אלא המסים והעמלות מסביב? לפעמים, ההבדל בין השקעה "מצוינת על הנייר" לבין עסקה שמתחילה עם מינוס משמעותי הוא פשוט שורת הוצאות אחת: מס רכישה בישראל, לעומת סט עלויות קבוע יחסית בדובאי.

בואו נבחן את זה לעומק, במספרים. לא בסיסמאות, לא ב"הרגשה" – אלא בתרחישים אמיתיים שמשקיע ישראלי יכול לפגוש: דירה להשקעה, דירה יקרה יותר, ושאלת המימון. כי בסוף, השאלה המעשית היא אחת: כמה כסף יוצא מהכיס ביום הקנייה, וכמה זמן לוקח להחזיר את זה מהשכירות?

הערה חשובה: הנתונים כאן נועדו להשוואה ולסדרי גודל. מסים ושיעורים משתנים לפי חקיקה, סטטוס רוכש, הסכמים, אזרחות, מימון ועוד. לפני עסקה בפועל, חובה בדיקה משפטית ומיסויית פרטנית.

מה בדיוק משווים – מס רכישה בישראל מול "transaction costs" בדובאי

הנה משהו שחשוב לדעת כבר בתחילת הדרך: בישראל, מס רכישה יכול להיות רכיב דומיננטי במיוחד למשקיעים, ובמקרים רבים הוא עולה משמעותית ככל שמחיר הנכס עולה. בדובאי, לעומת זאת, המס המרכזי בעסקה הוא דמי רישום (Dubai Land Department fee) בשיעור אחיד יחסית, בתוספת עמלות מוגדרות.

ישראל – מס רכישה כמשנה משחק למשקיע

בישראל, לרוכש דירה שאינה דירה יחידה (כלומר משקיע שמחזיק דירה נוספת) מס הרכישה מחושב לפי מדרגות, ובפועל יוצר "קפיצות" בעלות בעסקאות יקרות יותר. מעבר למס רכישה יש גם עלויות נלוות כמו עו"ד, תיווך, שמאות, ולעיתים עלויות מימון משמעותיות.

השאלה הרטורית שכדאי לשאול: האם אתם מתמחרים את מס הרכישה כחלק מהשקעה, או שאתם עדיין חושבים עליו כ"עלות צדדית"? כי בשורה התחתונה, הוא הון שיוצא מהכיס ולא מייצר תשואה.

דובאי – עלות עסקה יחסית צפויה

בדובאי, הרכיב הבולט הוא DLD fee בשיעור 4% ממחיר הנכס. לרוב מתווספות:

עמלת רישום/משרד נאמנות (לעיתים סכום קבוע בסדר גודל של אלפי דירהם)
עמלת סוכן נדל"ן (שכיחה סביב 2% + מע"מ מקומי, תלוי עסקה)
לעיתים דמי NOC (אישור מהיזם/חברת הניהול) בעסקאות יד שנייה

כלומר, גם אם יש "ריבוי רכיבים", הם פחות תלויי מדרגות ויותר פרופורציונליים למחיר העסקה.

תרחיש 1: השקעה סביב 2 מיליון ש"ח – מי יקר יותר ביום הקנייה?

מה עושים כשמשקיע ישראלי מתלבט בין דירה להשקעה בארץ לבין נכס בדובאי באותו סדר גודל תקציבי? מתחילים מהשאלה הפשוטה: כמה עולה להיכנס לעסקה.

נניח שתי עסקאות דומות בסדר גודל:

ישראל: דירה להשקעה במחיר 2,000,000 ש"ח
דובאי: נכס בשווי שקול (לשם הפשטות נשמור על השוואת אחוזים, ולא ניכנס כאן לשער חליפין ולעלויות המרה)

ישראל – מס רכישה ועלויות עסקה (סדר גודל)

למשקיע (לא דירה יחידה), מס רכישה בישראל יכול להגיע למאות אלפי שקלים גם במחירים שאינם "דירות יוקרה". בנוסף:

עו"ד: לרוב 0.5%-1.5% + מע"מ (משתנה מאוד)
תיווך: אם יש, לרוב סביב 2% + מע"מ
שמאות/בדיקות: אלפי שקלים עד עשרות אלפים בעסקאות מורכבות

אם נשים בצד לרגע את כל העלויות הנלוות ונבודד רק את מס הרכישה – רבים מופתעים מהמספר. ואז מגיע השלב הבא: מוסיפים עו"ד ותיווך ומגלים שהכניסה לעסקה יכולה להתייקר בעוד עשרות אלפים.

דובאי – 4% DLD + עמלות אופייניות

בדובאי, על עסקה באותו סדר גודל, אפשר לצפות:

DLD fee: 4% מהמחיר
עמלת סוכן: סביב 2% (לעיתים קיימת, תלוי עסקה)
עלויות רישום קבועות: בדרך כלל נמוכות יחסית בסדר גודל

במילים אחרות: במגרש הזה, דובאי נותנת למשקיע משהו שרבים אוהבים – צפיפות עלויות נמוכה יותר והפתעות פחות גדולות. אבל האם זה אומר שהיא תמיד זולה יותר? לא בהכרח. בישראל, בעסקאות מסוימות ובסטטוסים מסוימים (למשל דירה יחידה), מס הרכישה יכול להיות נמוך משמעותית. למשקיע "קלאסי" ההשוואה נוטה להתיישר לטובת דובאי ביום הקנייה, בעיקר בגלל מבנה המס.

תובנה לסוף הסעיף: משקיע צריך להסתכל על "עלות כניסה" כאחוז מההשקעה. זה משפיע על התשואה האפקטיבית יותר מכל שיפור קטן בשכר הדירה.

תרחיש 2: נכס יקר יותר – כשהמדרגות בישראל מתחילות לנגוס

האם חשבתם פעם למה חלק מהמשקיעים בארץ נמנעים מלעלות מדרגת מחיר, גם כשהנכס נראה איכותי יותר? אחת התשובות היא מבנה המס.

נניח תרחיש של נכס יקר יותר:

ישראל: 4,000,000 ש"ח (דירה להשקעה, לא דירה יחידה)
דובאי: נכס בשווי שקול

מה קורה בישראל כשהמחיר עולה?

ככל שמחיר הנכס עולה, מדרגות מס הרכישה למשקיע יכולות להפוך את העלייה במחיר לעלייה חדה יותר בעלויות העסקה. כלומר, לא מדובר רק ב"עוד 2 מיליון במחיר" אלא בעוד שכבת מס שמתווספת על חלקים גדולים יותר מהעסקה.

בנוסף, עלויות כמו עו"ד ותיווך לרוב מחושבות באחוזים. כך שהעסקה היקרה לא רק משלמת יותר מס, אלא גם יותר שכר טרחה.

שאלה שכדאי לשאול את עצמכם: האם אתם בוחנים את תוספת העלות ביחס לתוספת התשואה? כי אם שכר הדירה לא עולה באותו קצב כמו המסים והעלויות, התשואה נטו עלולה להישחק.

בדובאי העלות נשארת פרופורציונלית

בדובאי, 4% נשאר 4%. גם עמלת סוכן (אם קיימת) נשארת פרופורציונלית. כן, המספר האבסולוטי עולה, אבל אין "קפיצה" מבנית. המשמעות: המשקיע יכול לתכנן מראש בצורה מדויקת יחסית כמה יעלה לו להיכנס לעסקה.

תובנה לסוף הסעיף: במונחי תכנון השקעה, פרופורציות מנצחות מדרגות. מדרגות מייצרות נקודות שבהן העסקה "מרגישה" יקרה יותר מהשיפור בנכס.

תרחיש 3: תשואה מול עלות כניסה – כמה חודשים של שכירות הולכים למס?

יש כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון מעבר לדיון של "איפה המס נמוך יותר". השאלה שמעניינת משקיע היא: כמה זמן צריך לעבוד (דרך השכירות) כדי להחזיר את העלות הראשונית?

ניקח דוגמה פשוטה:

נכס שמניב 4% תשואה שנתית ברוטו (לפני תחזוקה, ריקנות, מסים שוטפים)
עלות כניסה של 6% לעומת 10% (מסים + עמלות)

איך זה נראה בזמן?

אם עלות הכניסה היא 6% ממחיר הנכס, אז בתשואה ברוטו של 4% לוקח בערך שנה וחצי של שכירות ברוטו לכסות רק את עלויות הכניסה.
אם עלות הכניסה היא 10%, כבר מדובר על בערך שנתיים וחצי ברוטו.

וזה עוד לפני שדיברנו על:

חודשים בלי שוכר
תחזוקה ובלאי
ביטוחים
מסים שוטפים על הכנסות משכירות
עלויות מימון

אז מה השורה התחתונה? גם פער של כמה אחוזים בעלות הכניסה הוא לא "קוסמטיקה". הוא משנה את נקודת האיזון של ההשקעה.

תובנה לסוף הסעיף: תשואה לא נמדדת רק בשכר דירה שנכנס, אלא גם בכמה שילמתם כדי להתחיל לקבל אותו.

מעבר למספרים: עלויות שוטפות, רגולציה ומימון – איפה ההפתעות מסתתרות?

בואו נבחן את זה לעומק: מס רכישה ודמי רישום הם רק צילום רגעי של יום הקנייה. משקיע חכם רוצה להבין גם את ה"מסלול" אחרי העסקה.

עלויות שוטפות וניהול

בישראל יש ארנונה, ועד בית, תחזוקה שוטפת, ולעיתים הוצאות חריגות בבניינים ישנים. חלקן מגולגלות לשוכר, חלקן לא.
בדובאי, לרוב יש service charges שנתיים בבניינים ובקהילות, שיכולים להיות משמעותיים, במיוחד בפרויקטים עם מתקנים רבים. זו נקודה שמפתיעה משקיעים חדשים: המס חד פעמי אולי נראה נוח, אבל העלות השוטפת יכולה לכרסם בתשואה.

השאלה הנכונה אינה "כמה המס", אלא "כמה נשאר נטו אחרי כל ההוצאות השנתיות".

מימון והון עצמי

בישראל, מימון למשקיעים כפוף למגבלות LTV (שיעור מימון) ולתמחור ריבית שמשתנה בהתאם לשוק. בדובאי, אפשרויות המימון לזרים קיימות אך תלויות בפרופיל הלקוח, בנכס ובבנק, ולעיתים דורשות הון עצמי גבוה יותר. בנוסף יש נושא של העברות כספים והמרות מטבע.

מיסוי בינלאומי וציות

משקיע ישראלי שפועל בחו"ל חייב להבין השלכות מיסוי בישראל (דיווח על הכנסות, אמנות מס אם קיימות, זיכויים ועוד). זה כבר לא רק "כמה שילמתי בדובאי", אלא איך זה מתיישב עם הדיווח בישראל.

תובנה לסוף הסעיף: עלות עסקה נמוכה לא מחליפה בדיקת עומק של הוצאות שוטפות ומיסוי כולל. מי שלא בודק את זה מראש, מגלה את זה בדיעבד.

סיכום: אז איפה משתלם יותר למשקיע הישראלי?

אם צריך לתמצת את ההשוואה למשפט אחד: בישראל מס הרכישה למשקיע יכול להיות מכשול כניסה משמעותי, בעוד שבדובאי עלויות העסקה נוטות להיות פרופורציונליות וצפויות יותר. אבל התשובה לשאלה "איפה משתלם יותר" תלויה במה שבא אחרי יום הקנייה: עלויות שוטפות, תפוסה, איכות הנכס, מיסוי ודיווח, ומימון.

נקודות מפתח לקחת הלאה

מס רכישה בישראל הוא משתנה אסטרטגי: הוא משפיע על תשואה אפקטיבית ועל זמן החזר.
בדובאי העלויות בעסקה לרוב פשוטות יותר לחישוב, אך חשוב לבדוק service charges ועלויות ניהול שמקטינות נטו.
השוואה נכונה היא לא רק "כמה מס" אלא "כמה חודשים של שכירות הולכים לכיסוי עלויות כניסה".
לפני החלטה, בנו גיליון תרחישים: מחיר נכס, עלות עסקה, תשואה צפויה, עלויות שוטפות, ריקנות, מיסוי ודיווח בישראל.

רוצים לבדוק את העסקה הבאה שלכם כמו אנליסטים ולא כמו מהמרים? קחו עסקה אחת בישראל ועסקה אחת בדובאי, והכניסו את כל העלויות לשורה אחת: עלות כניסה + הוצאות שנתיות צפויות. פתאום, ההחלטה נעשית הרבה פחות רגשית והרבה יותר מספרית.