מה באמת מרוויחים בדובאי: ניתוח מספרים בסגנון “ביונסה” – תשואות, שכירות ותרחישים ל-2026
דובאי יודעת למכור חלום: גורדי שחקים, קצב עסקאות מסחרר ומיסוי שמרגיש כמעט לא אמיתי. אבל כשמניחים את הזוהר בצד ושואלים שאלה אחת פשוטה - מה באמת מרוויחים שם? - נכנסים לעולם של מספרים, תזרים, סיכונים...
דובאי יודעת למכור חלום: גורדי שחקים, קצב עסקאות מסחרר ומיסוי שמרגיש כמעט לא אמיתי. אבל כשמניחים את הזוהר בצד ושואלים שאלה אחת פשוטה – מה באמת מרוויחים שם? – נכנסים לעולם של מספרים, תזרים, סיכונים ותרחישים. האם זה שוק של "להיט על הרחבה" או יותר פלייליסט שלם שצריך לדעת לבנות?
הנה משהו שחשוב לדעת כבר בהתחלה: הרווח בדובאי לא מגיע רק מעליית ערך. הוא נבנה משילוב של תשואת שכירות, תנאי מימון, הוצאות נלוות, ושאלה אחת שכולם נוטים לדלג עליה – מה קורה אם השוק נע הצידה שנה-שנתיים?
השורה הראשונה בדוח: תשואת שכירות ברוטו מול נטו
רוב המשקיעים מתחילים מהמספר שמרגיש הכי "ביונסה": תשואה ברוטו של 6%-9% נשמעת כמו פזמון ממכר. בפועל, צריך לפרק את זה לשכבות.
במונחים כלליים (וכמובן משתנה לפי אזור, בניין ומצב הנכס), דירות באזורים מבוקשים כמו Dubai Marina, Downtown, Business Bay או JLT עשויות להציג:
- תשואה ברוטו: סביב 5.5%-8.5%
- תשואה נטו (אחרי דמי ניהול, תחזוקה, תקופות ללא שוכר, ביטוח, עמלות): לרוב יורדת ל-4.5%-7%
מה מוריד את הנטו?
- Service Charges בבניינים משותפים – רכיב מהותי, במיוחד במגדלים יוקרתיים.
- Vacancy – גם אם השוק חזק, חודש-חודשיים בין שוכרים זה לא חריג.
- עמלות תיווך וניהול נכס – מי שלא גר שם בדרך כלל ישלם כדי שהמכונה תעבוד.
אז השאלה הרטורית המתבקשת: כשאתם רואים 8% – אתם מסתכלים על התמונה או רק על הכותרת?
לא רק שכירות: תשואת הון, מחזורי שוק ומה "עושה את העבודה"
עליית ערך בדובאי יכולה להיות דרמטית בתקופות גאות, אבל היא גם נוטה להיות מחזורית יותר משווקים "כבדים" ושמרניים. לכן כדאי לחשוב על הרווח כעל שני מנועים:
- מנוע התזרים (שכירות נטו)
- מנוע ההון (עליית/ירידת מחיר)
במילים פשוטות: אם אתם מסתמכים רק על עליית ערך, אתם בעצם מהמרים על טיימינג. ואם אתם נשענים רק על שכירות, אתם צריכים לוודא שהנטו באמת יציב מול הוצאות.
יש כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון בהשוואה בין פרויקטים:
- מוכנות הנכס: דירה מוכנה להשכרה מייצרת תזרים מהר יותר מדירה על הנייר.
- סוג השכירות: קצרה (תיירותית) יכולה להגדיל הכנסה – אבל גם מגדילה ניהול, תנודתיות ותלות ברגולציה ובביקושים עונתיים.
- מיקרו-לוקיישן: שתי דירות באותו אזור יכולות לתת תוצאות שונות לגמרי בגלל נגישות, תחבורה, איכות בניין ושירותים.
דוגמה מספרית: 2024-2026 בשלושה תרחישים
בואו נבחן את זה לעומק עם תרחיש פשוט לצורך המחשה (לא ייעוץ השקעות): דירה במחיר 1.6 מיליון דירהם, מושכרת ב-110 אלף דירהם לשנה.
הנחות בסיס
- תשואה ברוטו: 6.9%
- הוצאות שנתיות כוללות (ניהול, service charges, תחזוקה, רזרבה ל-vacancy): 20%-30% מהשכירות
- תשואה נטו משוערת: 4.8%-5.5%
תרחיש 1: שוק יציב עד 2026
- עליית ערך: 0%-2% לשנה
- שכירות: יציבה עם עדכון קל
- תוצאה: רוב הרווח מגיע מהתזרים. מי שהנטו שלו 5% "מרגיש" טוב גם בלי אקזיט.
תרחיש 2: המשך עליות מתונות
- עליית ערך: 3%-6% לשנה
- שכירות: עולה בקצב דומה או מעט נמוך יותר
- תוצאה: שילוב חזק של תזרים והון. כאן מי שבחר נכס נכון מרוויח פעמיים – גם שוכר טוב וגם שוק שמסייע.
תרחיש 3: תיקון מחירים
- ירידת מחיר: מינוס 5%-10% מצטבר על פני שנתיים
- שכירות: מתייצבת או יורדת קלות
- תוצאה: כאן נמדדת איכות העסקה. אם התזרים נטו עדיין חיובי, אפשר "להחזיק את השיר" עד שהשוק מתאזן. אם התזרים גבולי – זה עלול ללחוץ.
והשאלה שכולם צריכים לשאול: האם העסקה שלכם עובדת גם כשלא כל שבוע יש כותרת על שיא חדש?
מה בודקים לפני שקונים: צ'ק ליסט קצר שלא חוסך כאב ראש
הנה משהו שחשוב לדעת – בדובאי קל לקנות, ולכן קל גם לקנות לא נכון. לפני חתימה:
- בקשו פירוט service charges לפי מ"ר ובדקו היסטוריה, לא רק הערכה.
- בדקו שכירות בפועל בעסקאות דומות (לא רק "asking").
- חשבו נטו עם חודש vacancy בשנה – ואם זה קצרה, אפילו יותר.
- אל תדלגו על נזילות: כמה זמן לוקח למכור באזור הזה כשהשוק לא רץ?
- בדקו תלות בטרנד: פרויקט "חם" היום יכול להתקרר מהר כשנפתחים עוד מאות יחידות ליד.
סיכום: הרווח בדובאי הוא תוצאה של משמעת, לא של הייפ
דובאי יכולה לספק שילוב נדיר של תשואות שכירות יפות ופוטנציאל הון, אבל המספרים עובדים רק למי שמסתכל על נטו, מבין מחזוריות, ובונה עסקה שמחזיקה גם בתרחיש פחות נוצץ. רוצים לחשוב נכון ל-2026? אל תסתפקו בשאלה "כמה תשואה כתוב בפרוספקט". תשאלו: מה נשאר לי אחרי הוצאות, כמה זה יציב, ומה קורה אם השוק משנה קצב?
בסוף, כמו בכל להיט טוב, ההצלחה לא תלויה רק בפזמון – אלא בכל ההפקה מאחורי הקלעים.
