המספרים שמאחורי הסכמי אברהם: כמה ישראלים קנו דירות להשקעה בדובאי מאז 2020 ומה השתנה בכל שנה
מאז 2020 דובאי הפכה ממילה רחוקה בעמודי הכלכלה ליעד השקעה שמופיע בשיחות סלון בישראל. אבל כמה ישראלים באמת קנו דירות בדובאי? והאם מדובר בגל קבוע או בבום קצר שנרגע? בואו נבחן את זה לעומק, עם המספרים...
מאז 2020 דובאי הפכה ממילה רחוקה בעמודי הכלכלה ליעד השקעה שמופיע בשיחות סלון בישראל. אבל כמה ישראלים באמת קנו דירות בדובאי? והאם מדובר בגל קבוע או בבום קצר שנרגע? בואו נבחן את זה לעומק, עם המספרים והדפוסים שמאחורי הכותרות.
הנה משהו שחשוב לדעת כבר בהתחלה: אין מאגר רשמי אחד שמציג “מספר רוכשים ישראלים” בצורה מלאה ושקופה. לכן התמונה נבנית בדרך כלל משילוב של נתוני רישום עסקאות, דיווחים של חברות תיווך ושיווק הפועלות בשני השווקים, והערכות מבוססות פעילות בשטח. ועדיין, גם עם מגבלות, אפשר לזהות מגמה ברורה.
2020: השנה של הסקרנות והזהירות
2020 הייתה שנת פריצת הדרך המדינית, אבל מבחינת רכישות נדל"ן בפועל מדובר בעיקר בתחילת תהליך. למה? כי חתימות ויחסי ציבור לא מתורגמים מיד לעסקאות: צריך לפתוח ערוצי בנקאות ותשלומים, להבין רגולציה, להכיר את אזורי הביקוש ולבנות אמון מול מפתחים וסוכנים מקומיים.
בפועל, מספר הרכישות של ישראלים בדובאי ב-2020 היה נמוך יחסית והסתכם לפי הערכות בענף במאות בודדות של עסקאות לכל היותר. רוב הפעילות הייתה בדירות חדשות "על הנייר" (Off-plan), עם הבטחות לתשואות אטרקטיביות ומנגנוני תשלום נוחים.
מה המשמעות? זו הייתה שנה של בדיקות, טיסות קצרות (כשהתאפשר), והרבה "לראות ולהיראות", יותר מאשר שנה של היקפים גדולים.
2021: הבום הגדול – כשכולם גילו את אותו דבר
ב-2021 מגיע השלב שבו השוק כבר מחובר: קווי תעופה תכופים יותר, יותר חברות ישראליות שמתווכות או משווקות פרויקטים, ובעיקר – תחושת FOMO. האם חשבתם פעם מה קורה כששוק חדש נפתח למשקיעים שמורגלים במחירי דירות גבוהים בישראל? הם מחפשים אלטרנטיבה.
לפי הערכות מקובלות בשוק התיווך והשיווק הבינלאומי, 2021 הייתה שנת השיא במספר העסקאות של ישראלים בדובאי, עם קפיצה לאלפי רכישות (בדרך כלל מדברים על טווח של כ-2,000-4,000 עסקאות במהלך השנה). גם אם הטווח רחב, הכיוון חד: עלייה חדה לעומת 2020.
מה השתנה? הפרופיל. נכנסו לא רק "הרפתקנים" אלא גם משקיעים שיטתיים: כאלה שמחפשים דירה להשכרה לטווח ארוך, או דירה באזורי תיירות לצורך השכרה קצרת טווח.
2022: השוק מתבגר – פחות חלום, יותר מספרים
אם 2021 הייתה שנת ההתלהבות, 2022 הייתה שנת הסינון. מחירי הנדל"ן בדובאי עלו משמעותית, והתשואות שהובטחו בפרזנטציות התחילו להיבחן מול המציאות: עלויות ניהול, תקופות ללא שוכר, עמלות תיווך, והבדלים גדולים בין אזור לאזור.
מספר הרכישות של ישראלים עדיין נותר גבוה, אך לפי הערכות רבות בענף הוא התייצב או ירד מעט לעומת 2021. לא דרמה – פשוט מעבר מגל גדול לשוק פעיל ומתמשך.
יש כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון מהשנה הזו:
- יותר עסקאות עברו לנכסים מוכנים (Ready) ולא רק על הנייר.
- יותר תשומת לב ניתנה לרישום בעלות, הסכמי ניהול והשכרה בפועל.
- משקיעים התחילו להשוות דובאי לא רק לתל אביב, אלא גם לשווקים אחרים כמו אתונה, ליסבון או ארה"ב.
2023-2024: יותר רגולציה בפועל, יותר סלקטיביות, ופחות "סיפור אחד לכולם"
2023 ו-2024 סימנו התבגרות נוספת: השוק בדובאי המשיך להיות חזק יחסית, אך הפך פחות "מתנה" ויותר שוק שצריך לעבוד בו. המשקיעים הישראלים, מצידם, הגיעו עם יותר ידע. מי שלא בדק תשואה נטו, מודל מימון, ומצב היצע באזור – פשוט הפסיק לקנות.
כאן נכנס שינוי חשוב: זה כבר לא רק "כמה קונים", אלא "מי קונה ומה קונה". בשנים האלה נרשמה תזוזה לעסקאות ממוקדות יותר: נכסים באזורים עם נגישות תחבורתית, ביקוש להשכרה, ותיעוד עסקאות שמאפשר הערכת שווי אמינה.
מבחינת היקפים, ההערכות מדברות בדרך כלל על פעילות יציבה של אלפי ישראלים בשנה, אך עם תנודתיות לפי מצב השווקים, הריבית והכדאיות מול ישראל. ומה עושים כשישראל חווה תנודתיות כלכלית או אי ודאות? לא מעט משקיעים מפזרים סיכון ומחפשים נכס נוסף מחוץ למדינה.
אז כמה ישראלים קנו מאז 2020 – ומה המסקנה למשקיע?
בראייה מצטברת, ההערכות בשוק מצביעות על כך שמאז 2020 ועד היום בוצעו על ידי ישראלים כמה אלפי עסקאות ועד טווח של עשרות אלפים נמוכים, תלוי בהגדרה (רכישה ישירה בלבד, או גם דרך חברות ושותפויות) ובאופן הספירה. הפער הזה הוא בדיוק הסיבה שכדאי להתמקד במגמות: זינוק חד ב-2021, התייצבות ב-2022, והתבגרות סלקטיבית ב-2023-2024.
השורה התחתונה? דובאי כבר לא "הדבר החדש" – היא שוק השקעה שדורש בדיקת נאותות אמיתית. מי ששואל היום את השאלות הנכונות – תשואה נטו, נזילות, איכות מפתח, והיתכנות השכרה בפועל – יכול לקבל החלטה טובה יותר מאשר מי שקנה רק בגלל שהכיוון נראה נוצץ.
רוצים לצאת עם משהו פרקטי? לפני שמסתכלים על כמה ישראלים קנו בכל שנה, עדיף לשאול: באיזה אזור, באיזה מוצר, ובאיזה תרחיש זה עובד גם כששוק הנדל"ן מפסיק להיות חגיגה.
