מה אומרת הרגולציה בדובאי למשקיעים זרים: 6 כללים שחייבים להבין לפני חתימה על עסקה
דובאי מצטיירת כגן עדן למשקיעי נדל"ן: ביקושים, מיתוג בינלאומי, פרויקטים נוצצים ושיווק אגרסיבי. אבל האם חשבתם פעם מה קורה רגע לפני הרגע שבו חותמים? איפה בדיוק עוברת הגבול בין “עסקה מהירה” לבין התחייבות...
דובאי מצטיירת כגן עדן למשקיעי נדל"ן: ביקושים, מיתוג בינלאומי, פרויקטים נוצצים ושיווק אגרסיבי. אבל האם חשבתם פעם מה קורה רגע לפני הרגע שבו חותמים? איפה בדיוק עוברת הגבול בין “עסקה מהירה” לבין התחייבות משפטית שמלווה אתכם שנים?
הנה משהו שחשוב לדעת: בדובאי יש רגולציה ברורה יחסית, אבל היא עובדת בשפה ובקצב אחרים ממה שמוכר לישראלים. הבנה של כמה כללים בסיסיים יכולה לחסוך כסף, עיכובים, וסיכונים מיותרים. בואו נבחן את זה לעומק – דרך 6 כללים שכל משקיע זר חייב להכיר.
1) לא כל דובאי פתוחה לזרים – חייבים להבין Freehold מול Leasehold
השאלה הראשונה לפני כל “דיל” היא לא מחיר, אלא סוג הזכות. בדובאי קיימים אזורים שמוגדרים כ-Freehold, שבהם זרים יכולים לרכוש בעלות מלאה בנכס. לעומת זאת, יש אזורי Leasehold שבהם הזכות דומה יותר לחכירה ארוכת טווח (למשל 99 שנים), עם מגבלות שונות.
מה עושים כשמשווק מציע “דירה בדובאי” בלי לציין את סוג הבעלות? עוצרים, מבקשים את שם האזור המדויק, ומוודאים שהוא נמצא ברשימת ה-Freehold. זה נשמע בסיסי, אבל בפועל זו אחת הנקודות שמייצרות אי הבנות בעסקאות חוצות גבולות.
2) רישום בטאבו של דובאי – DLD הוא לא המלצה, הוא הכתובת
בדובאי הגוף המרכזי הוא Dubai Land Department (DLD). העסקה לא “קיימת באמת” מבחינת זכויות קנייניות בלי רישום מסודר במערכת הרישום שלהם. ברוב העסקאות, במיוחד בנכסים מוכנים, הרישום נעשה דרך trustee office מורשה.
יש כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון:
- ודאו מי מבצע את הרישום בפועל ומתי.
- בקשו אסמכתאות רשמיות: Title Deed בנכס מוכן, או Oqood בפריסייל (Off-plan).
- בדקו שהפרטים תואמים: שם הקונה בדרכון, מספרי יחידה, מיקום, וסטטוס.
שאלת מיליון הדולר: אם שילמתם מקדמה, אבל הרישום לא הושלם – מי מחזיק בכוח? בדובאי, כמו בכל שוק מוסדר, המסמכים הם המלך.
3) Off-plan (רכישה “על הנייר”): כספים אמורים לשבת בחשבון נאמנות
רבים מהמשקיעים הזרים נכנסים דרך פרויקטים על הנייר, כי שם מוצאים פריסות תשלום מפתות. אבל פה הרגולציה דורשת תשומת לב: לפרויקטים מאושרים אמור להיות חשבון נאמנות (Escrow) ייעודי, שמטרתו להבטיח שהכספים ישמשו לבנייה ולא “ייעלמו” בין חברות.
מה חשוב לבדוק לפני חתימה?
- האם לפרויקט יש מספר אישור של RERA (רשות הרגולציה של הנדל"ן בדובאי).
- האם התשלומים עוברים לחשבון Escrow רשמי על שם הפרויקט.
- מהו מנגנון קנסות, איחורים, ומועדי מסירה.
דוגמה מהשטח: משקיע שמקבל “הנחה אם מעבירים היום” לחשבון פרטי או לחשבון שאינו Escrow, עלול לגלות מאוחר מדי שהוא יצא ממסגרת ההגנות הרגולטוריות.
4) עלויות חובה בעסקה: עמלת DLD ועוד “הפתעות” ידועות מראש
דובאי לא מסתירה את המיסוי שלה, אבל היא כן דורשת מכם להבין את העלויות שמצטרפות למחיר. בעסקאות רבות יש דמי רישום ל-DLD (נפוץ לראות שיעור של כ-4% משווי העסקה, לפי מבנה העסקה וההסכמות), ולעיתים גם עמלות trustee, דמי הנפקת מסמכים, ואגרות מנהליות.
ומה לגבי תיווך? ברוב המקרים תראו עמלת תיווך (לעיתים סביב 2%), אבל השאלה החשובה היא מי משלם, עבור מה, והאם זה מעוגן במסמך מסודר.
האם אפשר לסגור עסקה בלי להבין את “עלות הכל-אין”? אפשר, אבל זו דרך בטוחה לגלות שהתקציב האמיתי גבוה משמעותית מהכותרת בפרסום.
5) בדיקת עומסים והתחייבויות: NOC, משכנתה, וחובות שירות
כמו בכל שוק מתקדם, גם בדובאי נכס יכול להגיע עם “זנב”:
- משכנתה רשומה על הנכס
- חובות דמי שירות (Service Charges)
- מגבלות העברה
- צורך ב-NOC (No Objection Certificate) מהיזם או מחברת הניהול, כתנאי להעברת בעלות
מה עושים כשמוכרים לכם “נכס מושכר עם תשואה”? בודקים את חוזה השכירות, מי השוכר, מה תקופת החוזה, והאם יש מגבלות על פינוי או העלאת שכירות. רגולציה טובה היא כזו שמאפשרת בדיקה – אבל האחריות לבדוק נשארת אצל הקונה.
6) אשרת שהייה דרך נדל"ן: לא כל נכס “מזכה” ולא בכל תנאי
אחת האטרקציות היא האפשרות לוויזת משקיע/בעל נכס. אבל חשוב לשים את הדברים בפרופורציה: תנאי הסף משתנים לפי מדיניות עדכנית, סכומי השקעה, סטטוס הנכס (מוכן לעומת Off-plan), ולעיתים גם לפי מבנה הבעלות.
השאלה הנכונה היא לא “האם מקבלים ויזה”, אלא:
- מה שווי הנכס המוכר לצורך הוויזה
- האם נדרש נכס מוכן ורשום על שם הקונה
- מה תקופת הוויזה, ומה נדרש לחידוש
מי שבונה את כל כדאיות ההשקעה על רכיב הוויזה, בלי לבדוק את הכללים המעודכנים, עלול להתאכזב.
סיכום: לפני חתימה, הופכים את ההייפ לרשימת בדיקות
דובאי מציעה הזדמנויות אמיתיות, אבל היא לא שוק של “תחתמו ונראה”. ששת הכללים כאן מציירים עיקרון אחד ברור: הרגולציה בדובאי יכולה לעבוד לטובת משקיעים זרים – אם עובדים איתה נכון.
לפני שאתם מתקדמים, ודאו שאתם יודעים:
- האם האזור Freehold
- איך ומתי מתבצע רישום DLD (Title Deed או Oqood)
- האם בפריסייל הכסף נכנס ל-Escrow ולפרויקט מאושר RERA
- מה העלות הכוללת כולל אגרות ועמלות
- אילו חובות/התחייבויות צמודים לנכס (NOC, שירות, משכנתה)
- האם יש כוונה לוויזה ומה התנאים בפועל
בסוף, השאלה היא פשוטה: רוצים עסקה שנראית טוב באינסטגרם, או עסקה שמחזיקה מעמד גם בבדיקת מסמכים?
