לאס וגאס פוגשת את המפרץ: כך הקזינו החדש משפיע על הנדל״ן מצפון לדובאי
עמדתי מול אתר הקזינו החדש – והבנתי למה מפת הנדל״ן משתנה עכשיו החול היה חם, הרוח מהים נשבה בעדינות, ומעל הכול ריחף רעש קבוע של מנופים. כשעמדתי על קו המים באי אל־מרג׳אן, בצפון איחוד האמירויות,...
עמדתי מול אתר הקזינו החדש – והבנתי למה מפת הנדל״ן משתנה עכשיו
החול היה חם, הרוח מהים נשבה בעדינות, ומעל הכול ריחף רעש קבוע של מנופים. כשעמדתי על קו המים באי אל־מרג׳אן, בצפון איחוד האמירויות, היה ברור שמשהו חריג מתרחש כאן. לא עוד פרויקט מלונאי, לא עוד פיתוח תיירותי שגרתי. התחושה הייתה של נקודת מפנה.
כאן, במרחק נסיעה קצר מדובאי, מוקם הקזינו הראשון באמירויות – חלק ממתחם נופש רחב היקף שמובל על ידי קבוצת Wynn. מי שמסתכל על האתר מבין מיד: זה אינו פרויקט שנועד לשרת קהל מקומי בלבד. קנה המידה, התכנון והקצב מספרים סיפור אחר לגמרי.
הקזינו עצמו עוד לא עומד על תילו, אך סביבו כבר מתפתחת מערכת שלמה. כבישים חדשים נסללים, שטחים ציבוריים מתוכננים, ותשתיות שמאפיינות יעדי תיירות בינלאומיים מתחילות להופיע באזור שבעבר נחשב שקט ושולי יחסית. ראס אל־ח׳ימה, אמירות שבמשך שנים נעה בצל דובאי ואבו דאבי, מוצאת את עצמה במרכז שיחה חדשה.
השינוי מורגש קודם כול בשיח המקומי. יזמים, מתווכים ואנשי תכנון מדברים על הקזינו כעל עוגן – כזה שמסוגל לייצר תנועה מתמשכת של תיירים, עובדים והון. לא מדובר בגל קצר מועד, אלא במנגנון שאמור לפעול לאורך כל השנה, ולמשוך קהל עם כוח קנייה גבוה והרגלי צריכה שונים.
המשמעות עבור שוק הנדל״ן מתחילה להתבהר. סביב אל־מרג׳אן נרשמת עלייה בעניין בנכסי מגורים, במיוחד כאלה שיכולים לשרת קהלים מגוונים: תיירים לטווח בינוני, עובדים בענף התיירות, מנהלים בכירים ואנשי מקצוע שמלווים פרויקט בסדר גודל כזה. הדגש אינו על דירות נופש קלאסיות בלבד, אלא על נכסים שמתאימים לשהייה ממושכת ולשימוש יומיומי.
מה שמייחד את המהלך הוא התזמון. הפרויקט עדיין בבנייה, אך ההשפעה כבר ניכרת. מי שמכיר תהליכים דומים בערים אחרות בעולם יודע שזו נקודה רגישה: השלב שבו הביקוש מתחיל להיווצר, אך טרם בא לידי ביטוי מלא במחירים ובצפיפות. זהו חלון זמן שבו אזורים עוברים שינוי זהות.
מעבר לראס אל־ח׳ימה עצמה, ההשלכות צפויות להגיע גם לדובאי. בעיר מדברים יותר ויותר על חיבור תיירותי צפוני – כזה שיאפשר למבקרים לשלב שהות אורבנית בדובאי עם חוויית נופש ובידור בצפון. המשמעות היא תנועה בין אזורים, לינות מפוצלות, ושימוש במגוון רחב יותר של נכסים. מפת הביקושים מתרחבת, ולא מתרכזת בנקודה אחת.
יש כאן גם היבט עמוק יותר. עצם ההחלטה לאשר קזינו באמירויות מסמנת שינוי תפיסתי. מדובר בצעד מחושב, שמלווה ברגולציה הדוקה ובשליטה מלאה של הרשויות. זה אינו אימוץ של מודל מערבי, אלא התאמה זהירה לצרכים כלכליים ולתחרות הגלובלית על תיירות והון.
עבור שוק הנדל״ן, שינוי כזה נתפס כסיגנל. לא כהבטחה, אלא ככיוון. כיוון של גיוון כלכלי, הרחבת תחומי פעילות, ופתיחות למודלים חדשים שמייצרים ביקוש מתמשך לשטחי מגורים, מסחר ושירותים.
כשעזבתי את האתר והבטתי לאחור, המנופים המשיכו לעבוד בקצב אחיד, כמעט שגרתי. אך מאחורי השגרה הזו מסתתר מהלך שמסוגל להזיז מרכזי כובד. הקזינו באי אל־מרג׳אן אינו עוד פרויקט נוצץ. הוא נקודת ציון בתהליך רחב יותר – כזה שמשפיע על הדרך שבה אזורים מתפתחים, ועל האופן שבו שוק הנדל״ן מגיב לשינויים מבניים.
לפעמים, כדי להבין שמפה משתנה, צריך לעמוד במקום שבו הקו הראשון כבר נמתח.
