מיסוי נדל”ן בדובאי למשקיעים זרים – מדריך מעשי: אגרות, עמלות ומה לשאול לפני חתימה

דובאי יודעת למכור חלום: קו רקיע נוצץ, תשואות שכירות שנראות מפתות, ותהליך רכישה שנשמע פשוט ומהיר. אבל רגע לפני שמתאהבים בפרויקט על הנייר או בדירת AIRBNB פוטנציאלית במרינה, יש שאלה אחת שחייבת לעמוד במרכז: כמה באמת עולה לכם העסקה, אחרי כל האגרות, העמלות והעלויות הנלוות?

האם חשבתם פעם שהמס "העיקרי" בדובאי הוא דווקא לא מס הכנסה ולא מס רכישה קלאסי, אלא סדרה של אגרות ורישומים שמצטברים לסכום לא קטן? הנה משהו שחשוב לדעת: ברוב העסקאות, דווקא ה"מסביב" הוא זה שמכריע אם התשואה נטו נשארת אטרקטיבית או מתכווצת.

בואו נבחן את זה לעומק, בצורה מעשית, עם מספרים, שאלות שחייבים לשאול, ודגשים שמונעים הפתעות.

איך בנוי המיסוי בדובאי בפועל – לא מס קלאסי, אלא אגרות חובה

משקיעים רבים מגיעים עם משקפיים אירופיים או ישראליים: מחפשים מס רכישה, מס שבח, ארנונה, מס על שכירות. בדובאי המודל שונה: אין מס הכנסה פרטי על הכנסות שכירות (בדרך כלל), ואין מס רווחי הון "קלאסי" על מכירת נכס פרטי. אז הכל חינם? ממש לא.

אגרת רישום ב-DLD – העלות המרכזית בעסקה

העלות המשמעותית ביותר ברכישת נכס היא אגרת רישום ל-Dubai Land Department (DLD). ברוב עסקאות היד שנייה מדובר בדרך כלל בכ-4% ממחיר הרכישה, ולעיתים מתווספת עמלת אדמיניסטרציה קבועה (בסכומים נמוכים יחסית).

מי משלם? לעיתים הקונה, לעיתים מתחלקים – הכל תלוי בנוהג השוק, בנכס, ובעיקר במשא ומתן. לכן השאלה הנכונה היא לא "מה מקובל?", אלא "מה כתוב במפורש במסמכים?".

Oqood בפרויקטים על הנייר (Off-plan)

רוכשים דירה מקבלן? במקום רישום מלא בטאבו, יש רישום מקדים שנקרא Oqood. הוא כרוך באגרה (לעיתים כאחוז מהעסקה או סכום קבוע לפי פרויקט ונהלים), ובפועל מוסיף עוד שכבה של עלויות בזמן הרכישה.

מה עושים כשמשווקים לכם "דיל" בפריסייל עם הנחה? בודקים אם ההנחה לא "נבלעת" באגרות, דמי נאמן, או עמלות רישום.

עמלת סוכן (Brokerage) – כמעט תמיד קיימת

בשוק המשני נהוג לראות עמלת תיווך סביב 2% (לפעמים יותר, לפעמים פחות), בתוספת מע"מ מקומי אם חל לפי מבנה העסקה והשירות. בפרויקטים מקבלן לפעמים נאמר "ללא עמלת קונה", כי הקבלן משלם לסוכן – אבל העלות בכל מקרה מגולמת במחיר או בתנאים. האם זה אומר שלא צריך להתמקח? ממש לא.

עלות NOC – אישור העברת בעלות

בעסקאות יד שנייה, המוכר צריך להשיג NOC (No Objection Certificate) מהיזם/חברת הניהול כדי לאשר שאין חובות ושאפשר להעביר בעלות. האישור הזה עולה כסף, ומישהו צריך לשלם אותו. עוד נקודה קטנה שמצטברת.

מע"מ – לא תמיד רלוונטי, אבל אסור להניח

בדובאי יש מע"מ (VAT) של 5% שיכול לחול על שירותים שונים (תיווך, ניהול נכס, לעיתים רכיבים בעסקאות מסחריות). בנכסי מגורים רבים המע"מ לא מוחל על מחיר המכירה עצמו, אך זה תלוי בסוג הנכס ובאופן העסקה. מי שמדלג על הבדיקה הזו מגלה אחר כך "פתאום" שחשבונית התיווך גבוהה יותר מהצפוי.

העלויות השוטפות שמשקיעים שוכחים להכניס לאקסל

קניתם נכס, שילמתם רישום, נגמר? אם רק. המשקיע הזר מרוויח או מפסיד על נטו שנתי, והנטו מושפע בעיקר מעלויות שוטפות.

דמי שירות (Service Charges) – האגרה שמכריעה תשואה

דמי שירות בבניינים בדובאי יכולים להיות גבוהים, במיוחד באזורים פרימיום עם מתקנים, בריכות, קונסיירז' ואבטחה. הם מחושבים לרוב לפי שטח (למשל פר רגל רבועה) ומגולמים בחיובי התחזוקה השנתיים.

האם חשבתם פעם שדירה "זולה" יותר יכולה להניב פחות נטו מדירה יקרה יותר, רק בגלל דמי שירות מנופחים? זה קורה לא מעט. לכן לפני חתימה מבקשים:

דוח דמי השירות השנתי העדכני
היסטוריית עליות של 2-3 שנים
פירוט מה כלול ומה לא (חניה? מתקנים? תחזוקת מזגנים מרכזיים?)

ניהול נכס והשכרה – במיוחד למשקיע זר

אם אתם לא חיים בדובאי, תידרשו לשירותי ניהול. דמי ניהול יכולים להיות אחוז מהשכירות או תשלום קבוע, ולעיתים יש עלויות נוספות להשכרת נכס (צילום, פרסום, בדיקות דיירים, מסמכים).

ומה עם השכרות קצרות טווח? כאן נכנסים רישוי, עמלות פלטפורמות, ניקיונות והחלפות. התשואה "ברוטו" נראית יפה, אבל נטו יכול להישחק מהר.

ביטוח, תיקונים ו-voids

גם בשוק חזק יש חודשים ריקים בין דיירים. הוסיפו ביטוח דירה (תלוי בבניין ובכיסוי), תיקונים, בלאי, ולפעמים השתתפות בעלויות מיוחדות בבניין. אם לא מכניסים סעיף voids ותיקונים, התחזית שלכם אופטימית מדי.

קנייה מקבלן מול יד שנייה – איפה מסתתרים ההבדלים במיסוי ובאגרות?

יש כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון כשבוחרים בין Off-plan ליד שנייה. לא רק מחירי כניסה ותוכנית תשלומים, אלא גם מבנה העלויות.

Off-plan: תוכנית תשלומים, אבל גם עמלות תפעוליות

קבלנים מציעים לעיתים תוכניות 60-40, 70-30 או אפילו post-handover. זה נשמע כמו מינוף נוח בלי בנק. אבל תבדקו:

האם יש "דמי מנהלה" על כל תשלום?
האם יש עמלת נאמן/escrow או עמלות רישום נוספות?
מה קורה אם רוצים למכור לפני מסירה? יש לעיתים עמלת העברה (assignment fee) או מגבלות.

יד שנייה: שקיפות גבוהה יותר, אבל עלויות העברה

בשוק המשני התמונה לרוב ברורה יותר: מחיר, אגרת DLD, תיווך, NOC. מצד שני, במבנים מסוימים דמי השירות כבר גבוהים או שיש עבודות תחזוקה גדולות באופק. בקשו דקות ועד בית או עדכונים מבניין (ככל שניתן), ושאלו: האם צפוי special assessment?

רשימת שאלות חובה לפני חתימה – כדי לא לגלות את העלויות בדיעבד

רוב הטעויות קורות לא בגלל החלטה שגויה על אזור, אלא בגלל חוסר בדיקה של מסמכים ועלויות. הנה סט שאלות שמחדד את התמונה:

שאלות על אגרות העסקה

מהו הסכום המדויק של אגרת DLD בעסקה הזו, ומי משלם אותה בפועל?
האם יש אגרות נוספות: Trustee Office, רישום, הנפקת מסמכים, Oqood (אם Off-plan)?
האם עמלת התיווך כוללת מע"מ? מה שיעור המע"מ החלים כאן?
האם יש עלות NOC? מי נושא בה?

שאלות על עלויות שוטפות

מה דמי השירות השנתיים, ומה המנגנון לעדכונם?
האם קיימות חובות עבר על הנכס/ליזם/לחברת ניהול, והאם הן נסגרות לפני העברה?
אילו שירותים כלולים בדמי השירות ואילו יחויבו בנפרד (למשל chiller, מים, חשמל)?
מה עלות ניהול נכס צפויה, ומה נכלל בה?

שאלות על השכרה ותשואה

האם קיימות מגבלות על השכרה קצרה? האם הבניין מאפשר holiday homes?
מה שכר הדירה הריאלי לפי עסקאות סגורות, לא לפי מודעות?
כמה זמן בממוצע לוקח למצוא דייר בבניין/באזור?

שאלות על חוזים וסיכונים

מה תנאי היציאה אם העסקה לא מתקדמת (למשל אם מימון לא מאושר)?
אם Off-plan: מה קורה במקרה של עיכוב במסירה? האם יש פיצוי? איך מוגדר "עיכוב"?
האם החוזה כולל סעיפים שמטילים על הקונה עלויות נוספות שלא דובר עליהן?

אם שאלה אחת גורמת לצד השני להתפתל או "נבדוק ונחזור אליך", זו לא בהכרח נורת אזהרה, אבל זה כן סימן להאט ולדרוש תשובות כתובות.

דוגמה מספרית קצרה – איך 4% הופכים להוצאה גדולה יותר

נניח רכישת דירה ב-2,000,000 דירהם.

אגרת DLD (כ-4%): 80,000
עמלת תיווך 2%: 40,000 (+ מע"מ אם חל)
NOC, רישומים ומשרדי נאמן: כמה אלפים עד עשרות אלפים, תלוי בעסקה
דמי שירות שנתיים: נניח 18,000-30,000 (משתנה מאוד לפי בניין)

כבר בשנה הראשונה, בלי שהכנסתם שקל שכירות, אתם עשויים להיות עם עלויות עסקה ותחזוקה שמטפסות משמעותית מעבר למה שנתפס כ"מס רכישה" יחיד. וכשמתכננים תשואה, אלה המספרים שמכריעים.

סיכום: איך להישאר בשליטה ולהפוך את המיסוי בדובאי ליתרון ולא למלכודת

דובאי מציעה סביבת מיסוי נוחה יחסית למשקיע הפרטי, אבל היא לא "חסרת עלויות". היא פשוט מחליפה חלק מהמסים הקלאסיים באגרות, רישומים ועלויות שוטפות שדורשות בדיקה קפדנית.

שלושת העקרונות שעושים סדר:

מתמחרים את העסקה לפי נטו, לא לפי חלום התשואה ברוטו.
מבקשים פירוט כתוב של כל אגרה ועמלה, כולל מע"מ על שירותים.
בודקים דמי שירות והיתכנות השכרה באותה רצינות כמו שבודקים מחיר למ"ר.

בסוף, השאלה הנכונה היא לא "האם יש מס בדובאי?", אלא "האם אני מבין את כל שכבות העלות לפני שאני חותם?". מי שמגיע עם הרשימה הנכונה, שואל את השאלות הנכונות, ומכניס הכל לאקסל לפני ההתלהבות, מגלה שדווקא השקיפות יכולה לעבוד לטובתו.