7 מיתוסים על הקונים מישראל בדובאי ומה הנתונים באמת אומרים על המחירים והתשואות
דובאי הפכה בשנים האחרונות לאחת הזירות הכי מדוברות בשוק הנדל"ן הבינלאומי בקרב ישראלים. סיפורים על “תשואות חלומיות”, “דירות שנחטפות תוך יום”, “מיסוי אפסי” ו”סיכון אפסי” עוברים בקבוצות ווטסאפ, בסרטונים,...
דובאי הפכה בשנים האחרונות לאחת הזירות הכי מדוברות בשוק הנדל"ן הבינלאומי בקרב ישראלים. סיפורים על “תשואות חלומיות”, “דירות שנחטפות תוך יום”, “מיסוי אפסי” ו”סיכון אפסי” עוברים בקבוצות ווטסאפ, בסרטונים, ולעיתים גם סביב שולחן שישי. אבל האם זה באמת מה שקורה בשטח? ומה הנתונים אומרים על מחירים, תשואות וסיכונים?
הנה משהו שחשוב לדעת: דובאי היא שוק אמיתי, תחרותי, עם דינמיקה של היצע וביקוש, רגולציה, עלויות עסקה ותקופות תנודתיות. בואו נבחן את זה לעומק דרך 7 מיתוסים נפוצים במיוחד על הקונים מישראל – ומה המציאות הסטטיסטית והכלכלית בדרך כלל חושפת.
מיתוס 1: “הישראלים מעלים את המחירים – הם קונים בלי חשבון”
קל להצביע על קבוצה ספציפית ולהאשים אותה בגל התייקרות. אבל האם הקונים מישראל באמת משנים את השוק?
בפועל, ישראלים הם חלק קטן יחסית מסך העסקאות בדובאי. השוק נשען בראש ובראשונה על ביקוש מקומי, משקיעים מהאזור (הודו, פקיסטן, מדינות המפרץ), אירופה, רוסיה, סין ואפריקה. גם אם יש תקופות של עלייה בנראות של ישראלים (למשל סביב קמפיינים שיווקיים או אירועי גיוס משקיעים), קשה לייחס להם השפעה מקרו-כלכלית על רמות המחירים הכלליות בעיר.
מה כן נכון? ברמת המיקרו, באזורים מסוימים ובפרויקטים מסוימים, נוכחות של קונים ממדינה אחת יכולה לייצר “אפקט קבוצתי” – במיוחד בפריסייל, כשכמה מתווכים דוחפים את אותו מוצר לקהילה אחת. זה יכול לייצר עלייה נקודתית במחיר ההשקה או תחרות על יחידות “טובות”. אבל זה לא אותו דבר כמו “הישראלים מזיזים את דובאי”.
השאלה האמיתית שכדאי לשאול היא אחרת: האם המחיר שאתם רואים הוא מחיר שוק רחב – או מחיר שיווקי לקהל מסוים?
מיתוס 2: “בדובאי הכול עולה כל הזמן – אין ירידות”
מי שלא זוכר את מחזורי הנדל"ן של דובאי מפספס את התמונה הגדולה. שוק הנדל"ן שם ידע בעבר גם תקופות ירידה, גם תקופות קיפאון, וגם התאוששויות חדות. דובאי היא לא שוק “חד-כיווני”, אלא שוק מחזורי שמגיב לריבית, לאשראי, לזרימת הון בינלאומית, להגירה, ולתנאים גיאופוליטיים.
בשנים האחרונות אכן נרשמה מגמה חזקה של עליות באזורים רבים, בין היתר בגלל:
- זרימת הון מחו"ל וכניסה של תושבים אמידים
- התאוששות אחרי הקורונה
- רגולציה שמקלה על ויזות ותושבות ארוכת טווח
- גידול בפעילות עסקית ותיירותית
אבל זה לא מבטל את העובדה שמחיר הוא פונקציה של נקודת כניסה. מי שנכנס “אחרי” גל עליות חד עלול לפגוש תשואה צפויה נמוכה יותר, או אפילו תיקון נקודתי.
מה עושים כשכולם סביבכם בטוחים ש”מכאן זה רק למעלה”? בודקים היסטוריית מחירים של אותו אזור, את יחס מחיר-שכירות, ואת היקף ההיצע העתידי (כמה יחידות בדרך למסירה בשנים הקרובות).
מיתוס 3: “תשואה של 10 אחוז נטו זה סטנדרט, במיוחד לקצר טווח”
כאן המיתוס הכי מתוק – וגם הכי מסוכן. האם יש נכסים שמייצרים תשואות גבוהות? כן. האם זה “סטנדרט” והאם זה “נטו” באופן עקבי? בדרך כלל לא.
בואו נעשה סדר בשפה:
- תשואה ברוטו – הכנסות שכירות שנתיות חלקי מחיר הנכס.
- תשואה נטו – אחרי עמלות ניהול, תחזוקה, תקופות ללא שוכר, עמלות פלטפורמה (בקצר טווח), דמי שירות שנתיים (Service Charges), ביטוח, שיפוץ וריהוט.
בשכירות ארוכת טווח באזורים מבוקשים, תשואות ברוטו יכולות לנוע לעיתים סביב 5-8 אחוז (תלוי אזור, נכס, תזמון, ורמות מחיר). בקצר טווח אפשר לראות ברוטו גבוה יותר, אבל יש כמה “בלמים”:
- עונתיות ותחרות בין אלפי דירות דומות
- עלויות תפעול: ניקיון, כביסה, תחזוקה, צילומים, ניהול, פלטפורמות
- שחיקה מהירה יותר של ריהוט ומערכות
- רגולציה ורישיונות לפי אזור וסוג פעילות
האם חשבתם פעם כמה חודשים בשנה הדירה באמת תפוסה במחיר הממוצע שאתם מדמיינים? וכמה עולה להפוך דירה לעסק תיירותי מתפקד? המספרים האמיתיים נמצאים בדוחות תפוסה, לא בכותרות.
מיתוס 4: “דובאי זולה יחסית – אז אין סיכון במחיר”
דובאי יכולה להיראות “זולה” למי שמגיע מתל אביב או מרכז הארץ, אבל זו השוואה שמטעה. צריך להשוות תפוחים לתפוחים: איכות בנייה, דמי שירות, גודל, מיקום, זמן נסיעה, ורמת ביקוש אמיתית לשכירות.
בנוסף, צריך להכניס לתמונה את עלויות העסקה והאחזקה, שבמקרים רבים משנות את התמונה:
- דמי רישום ורכישה (לרוב כמה אחוזים מהעסקה)
- עמלות תיווך
- דמי שירות שנתיים בבניינים עם מתקנים (בריכה, חדר כושר, שמירה) שיכולים להיות משמעותיים
- עלויות ריהוט ואבזור (אם המטרה היא השכרה מהירה או קצרה)
במילים פשוטות: גם אם מחיר הכניסה נראה נוח יותר מאשר בישראל, זה לא אומר שהעסקה “בטוחה”. נכס שנקנה במחיר לא נכון, או עם הוצאות קבועות גבוהות מדי, יכול להקטין דרמטית את התשואה נטו.
יש כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון: מה דמי השירות למ"ר? מי חברת הניהול? האם יש היסטוריה של עליות בדמי השירות? ומה מצב התחרות בבניין עצמו?
מיתוס 5: “הקונים מישראל מתמקדים רק בפריסייל, וזה תמיד משתלם”
פריסייל הוא אחד המוצרים הכי משווקים לדוברי עברית, כי קל לספר סיפור: מקדמה נמוכה, תשלומים נוחים, “עליית ערך עד המסירה”. אבל האם זה תמיד נכון?
פריסייל יכול לעבוד טוב כאשר:
- המחיר בהשקה באמת אטרקטיבי ביחס לשוק
- היזם אמין ובעל היסטוריית מסירה איכותית
- יש היגיון תכנוני ומיקומי שמחזיק ביקוש גם בעוד 3-4 שנים
- תוכנית התשלומים מותאמת לתזרים של המשקיע
ומתי זה עלול להסתבך?
- כשהמחיר כבר “מגלם” את כל החלום קדימה
- כשיש היצע עתידי עצום באותו אזור (הרבה מגדלים בדרך)
- כשקונים יחידה “סטנדרטית” בפרויקט עם מאות או אלפי דירות דומות – ואז ביום המסירה התחרות על שוכרים גבוהה
- כשלא מבינים את מנגנון היציאה: האם אפשר למכור לפני מסירה? באילו עלויות? מה הביקוש למכירת חוזה?
שאלה רטורית מתבקשת: אם זה כל כך בטוח, למה היזם צריך פריסייל אגרסיבי ולא מוכר את הכול במחיר גבוה יותר אחרי ההתקדמות בבנייה?
מיתוס 6: “אין מסים, אין רגולציה, זה פשוט כסף קל”
נכון שמערכת המס בדובאי שונה מאוד מישראל, ולעיתים נתפסת כידידותית למשקיעים. אבל “אין מסים” זו סיסמה שמעלימה חצי מהמציאות.
בפועל יש:
- עלויות רכישה ורישום
- אגרות ורישיונות (במיוחד לקצר טווח)
- דמי שירות ותחזוקה
- עמלות ניהול והשכרה
- עלויות מימון, אם לוקחים הלוואה
- חשיפה לשינויי רגולציה נקודתיים (למשל סביב שכירות קצרה, סטנדרטים בבניינים, דרישות רישוי)
וחשוב לא פחות: משקיע ישראלי עדיין חי בתוך מערכת רגולטורית ישראלית מבחינת דיווחים והשלכות מס, בהתאם למעמד האישי שלו והדין החל עליו. מי שמסתמך על משפטים כמו “בדובאי לא משלמים מס אז אתה מסודר” בלי בדיקה מקצועית, משחק באש.
הנה משהו שחשוב לדעת: השקעה טובה לא נמדדת רק בכמה מס “חסכת”, אלא בכמה כסף נשאר לך נטו אחרי כל ההוצאות והסיכונים.
מיתוס 7: “הישראלים קונים רק יוקרה במרינה ובדאונטאון”
זה מיתוס שנולד מהאינסטגרם: תמונות של מרפסות מול בורג' ח'ליפה, סיפורים על פנטהאוזים, וחלום על “דובאי היוקרתית”. אבל בפועל, הרבה קונים מישראל מחפשים נכסים בתקציב בינוני-נמוך יחסית להשקעה, לפעמים דירות סטודיו או חדר שינה אחד, באזורים עם נגישות ויכולת השכרה, לא בהכרח בפריים-לוקיישן.
הטעות היא לחשוב שיוקרה תמיד מנצחת בתשואה. באזורים יקרים מאוד, יחס מחיר-שכירות יכול להיות פחות אטרקטיבי. לעומת זאת, אזורי ביניים מסוימים יכולים להציע איזון טוב יותר בין מחיר רכישה לבין ביקוש לשכירות, במיוחד אם הם קרובים לתעסוקה, תחבורה, או מוקדי שירות.
אז מה נכון לבדוק במקום להיגרר אחרי התדמית?
- מי קהל השוכרים באזור: תיירים, אנשי עסקים, משפחות, עובדים זרים
- כמה דירות דומות יש בבניין ובסביבה
- האם הדירה “מתאימה לשוק” מבחינת גודל, תכנון, חניה, תחזוקה
- האם יש יתרון אמיתי ליחידה: קומה, נוף, מרפסת, תכנית יעילה
התשואה לא מגיעה מהשם של השכונה, אלא מהפער בין מחיר קנייה ריאלי לבין שכירות ברת קיימא.
אז מה הנתונים באמת אומרים – ואיך ניגשים נכון?
אחרי שמנקים את הרעש, נשארים עם כמה עקרונות פשוטים שמבדילים בין השקעה עם היגיון לבין רכישה שמבוססת על מיתוס:
תשואה היא פונקציה של מחיר כניסה והוצאות קבועות
אותו נכס יכול להיות מצוין או גרוע, תלוי בכמה שילמתם ועל מה תשלמו לאורך זמן.ברוטו זה לא נטו
כל חישוב רציני חייב לכלול דמי שירות, ניהול, תקופות ריקנות ועלויות תפעול.מיקום הוא לא רק “שם נוצץ”
ביקוש לשכירות נבנה סביב נגישות, תעסוקה, תחבורה, תחרות, ומלאי עתידי.פריסייל הוא כלי, לא קסם
הוא יכול לייצר יתרון, והוא יכול גם לנעול אתכם למחיר גבוה בשוק רווי בעת המסירה.מי שמוכר לכם חלום חייב להראות גם טבלה
אם אין סימולציה שמרנית עם הנחות הגיוניות, זה לא ניתוח השקעה אלא שיווק.
האם דובאי יכולה להיות יעד השקעה מצוין לישראלים? בהחלט. האם היא “כסף קל” ללא סיכון? ממש לא. מי שמבין את הנתונים, שואל את השאלות הנכונות, ומפרק מיתוסים לפני חתימה, משפר משמעותית את הסיכוי לעסקה טובה באמת.
הצעד הפרקטי הבא: לבחור 2-3 אזורים להשוואה, לבנות תרחיש תשואה נטו שמרני, ולבדוק אותו מול עסקאות והשכרות בפועל, לא מול הבטחות. כי בסוף, המציאות לא מתרשמת מסיפורים – היא מגיבה למספרים.
