השקעה בדובאי 2026: 12 בדיקות חובה לפני שקונים נכס – מתשואה נטו ועד דמי שירות
דובאי ממשיכה למשוך משקיעים גם ב-2026, אבל השאלה האמיתית היא לא "האם השוק עולה?" אלא "האם הנכס הספציפי הזה באמת עובד במספרים?". כי באותה שכונה, אפילו באותו בניין, שתי דירות יכולות להיראות דומות ולייצר...
דובאי ממשיכה למשוך משקיעים גם ב-2026, אבל השאלה האמיתית היא לא "האם השוק עולה?" אלא "האם הנכס הספציפי הזה באמת עובד במספרים?". כי באותה שכונה, אפילו באותו בניין, שתי דירות יכולות להיראות דומות ולייצר תוצאה פיננסית שונה לגמרי. האם בדקתם מה נשאר לכם אחרי כל ההוצאות? ומה קורה אם הדייר מתחלף פעמיים בשנה?
הנה משהו שחשוב לדעת: בעסקאות נדל"ן בדובאי, הפער בין תשואה ברוטו לתשואה נטו הוא לא "שוליים". הוא העסקה.
1) להבין את הכסף: תשואה נטו, תזרים והוצאות שלא רואים במודעות
בדיקה 1: תשואה נטו – לא להסתפק בברוטו
מודעות אוהבות לזרוק 8%-10% תשואה, אבל לרוב מדובר בברוטו. תשואה נטו לוקחת בחשבון דמי שירות, ניהול, ביטוח, תקופות ללא שוכר, תיקונים ועמלות. שאלת מפתח: כמה נשאר לכם בשנה אחרי הכל, ביחס להון שהשקעתם?
בדיקה 2: דמי שירות (Service Charges) לפי רגל רבועה
בדובאי דמי השירות יכולים להיות ההבדל בין נכס "מכונה" לנכס "אוכל תשואה". בדקו את התעריף בבניין, את היסטוריית העלאות ואת מה הוא כולל בפועל. דירה בבניין עם מתקנים יוקרתיים יכולה להגיע לדמי שירות שמוחקים אחוז-שניים מהתשואה.
בדיקה 3: תקציב לתקופות ריקות ותחזוקה
האם אתם מחשבים 11 חודשי שכירות בשנה או 9.5? השאלה הזו משנה תזרים. בדירות קצרות טווח (Holiday Homes) התחלופה גבוהה יותר והתחזוקה יקרה יותר. כלל אצבע שמרני: להכניס מרווח של 5%-10% מההכנסה השנתית לבלתי צפוי.
בדיקה 4: ניהול נכס ועמלות תיווך
ניהול ארוך טווח נע סביב אחוזים מהשכירות, וקצר טווח יכול לכלול עמלה גבוהה יותר וגם עלויות ניקיון ותפעול. בנוסף, תיווך בהשכרה עלול לעלות שכר דירה של חודש. שאלו מראש: מי משלם, מתי וכמה?
2) חוזים, רגולציה ומיסוי: איפה אפשר ליפול בלי לשים לב?
בדיקה 5: רישום נכס ועלויות רכישה חד פעמיות
המספר שאתם צריכים הוא לא "מחיר דירה", אלא "עלות כניסה". בדובאי יש עלויות רישום (לרוב אחוזים ממחיר העסקה), דמי הנפקה, ולעיתים גם עמלות לנאמן/משרד רישום. ודאו מה כולל ה-quote שקיבלתם ומה לא.
בדיקה 6: סוג הבעלות והזכויות באזור (Freehold מול חלופות)
לא כל אזור מאפשר אותה רמת בעלות למשקיעים זרים. בדקו שאתם קונים ב-Freehold ושזכויותיכם ברורות, כולל היכולת להשכיר, למכור ולהוריש.
בדיקה 7: חוזה שכירות, מדד העלאת שכירות וכללי פינוי
מה עושים כשדייר לא משלם? ומה עם העלאת שכר דירה? בדובאי קיימים כללים ומנגנונים (כמו מדדי שכירות ורישום חוזים). נכס שנקנה על בסיס "אפשר להעלות 15% בשנה" בלי בדיקת מגבלות, עלול לאכזב.
3) השוק ברמת מיקרו: בניין, שכונה ונתוני השוואה אמיתיים
בדיקה 8: עסקאות השוואה (Comps) ולא רק מחיר למ"ר
בואו נבחן את זה לעומק: בדקו עסקאות אחרונות באותו בניין או בפרויקטים דומים, ולא רק מחיר ממוצע בשכונה. פרויקט עם נוף פתוח ומסירה קרובה שווה יותר מפרויקט זהה על הנייר עם חסימות עתידיות.
בדיקה 9: היצע עתידי וצינור בנייה
שכונה עם גל מסירות בעוד 12-24 חודשים יכולה ללחוץ על מחירי שכירות. האם בדקתם כמה יחידות אמורות להימסר מסביב? היצע חדש הוא לא תמיד רע, אבל הוא משנה את נקודת האיזון בשוק.
בדיקה 10: איכות הבניין בפועל, לא ברנדרים
לובי מרשים לא מבטיח מעליות מתוחזקות או איטום טוב. בקשו דוחות תחזוקה, בדקו תלונות דיירים, ונסו לבקר בשעות עומס. נכס שמייצר הרבה פניות שירות ותחלופת דיירים פוגע בתשואה נטו.
4) מימון, מטבע ותוכנית יציאה: מה יקרה כשתרצו למכור?
בדיקה 11: תנאי מימון והחזר חודשי מול שכירות ריאלית
אם יש משכנתא, בדקו יחס כיסוי: האם השכירות נטו מכסה את ההחזר גם בתרחיש שמרני? אל תבנו על "השכירות תעלה". תבנו על מספרים שמחזיקים גם כשהשוק מתקרר.
בדיקה 12: אסטרטגיית יציאה ונזילות
כמה זמן בממוצע לוקח למכור נכס דומה? מה גובה העמלות במכירה? ומה הסבירות שתצטרכו לתת הנחה כדי לסגור עסקה מהר? משקיעים חזקים קונים עם יציאה בראש, לא רק עם כניסה.
סיכום: עסקה טובה בדובאי היא עסקה שמנצחת במחשבון
דובאי ב-2026 יכולה להיות שוק מצוין, אבל רק למי שבודק לעומק: תשואה נטו אמיתית, דמי שירות, עלויות עסקה, רגולציה, נתוני השוואה, היצע עתידי ותוכנית יציאה. האם הנכס נראה טוב בתמונות? יופי. עכשיו תנו למספרים לדבר.
הצעד הפרקטי הבא: לבנות גיליון עסקה מסודר עם תרחיש בסיס ותרחיש שמרני, ולדרוש מכל מתווך או יזם את הנתונים שמאפשרים לאמת את ההבטחות. בנדל"ן, במיוחד בשוק דינמי כמו דובאי, מי שמנהל את הפרטים מנצח.
