מיתוסים שמובילים לקנייה מהירה מדי בדובאי – למה “כולם עושים תשואה דו ספרתית” זה דגל אדום

"כולם עושים בדובאי 10%-15% בשנה, בלי מאמץ". משפט כזה נשמע כמו מוזיקת רקע מושלמת לקנייה מהירה – עד שמתחילים לשאול את השאלה הפשוטה: אם זה באמת ככה, למה לא כולם כבר עשירים?

השוק הדובאי אכן מרתק, דינמי, ולפעמים גם מפתה. יש בו הזדמנויות אמיתיות, אבל גם כמות לא קטנה של סיפורים שמסתובבים מהר מדי בקבוצות ווטסאפ, ברילס באינסטגרם ובשיחות מסדרון. וכשסיפור טוב מדי הופך ל"עובדה", הוא עושה דבר אחד: מקצר לאנשים את הדרך להחלטה, אבל גם מקצר להם את הדרך לטעות.

בואו נבחן את זה לעומק: למה המיתוס "כולם עושים תשואה דו ספרתית" הוא דגל אדום, אילו מיתוסים נוספים דוחפים לקנייה אימפולסיבית, ומה כדאי לבדוק לפני שחותמים.

למה "כולם עושים תשואה דו ספרתית" נשמע טוב מדי כדי להיות נכון

האם חשבתם פעם מי זה בדיוק "כולם"? משקיעים לטווח קצר? משכירים לטווח ארוך? קונים על הנייר? בעלי נכסים באזורים יוקרתיים? או אנשים שמצטטים אחד את השני?

תשואה למי, על מה, ובאיזו שנה?

כשאומרים "תשואה דו ספרתית", צריך לעצור ולפרק את המשפט לשלוש שאלות:

תשואה על מה? על ההון העצמי שהושקע? על מחיר הנכס? כולל מינוף?
באיזה מודל? שכירות לטווח קצר (Holiday Homes) מול שכירות שנתית רגילה?
באיזו נקודת זמן? שנה חריגה יכולה להיראות כמו "נורמה" אם מצטטים אותה בלי הקשר.

דוגמה פשוטה: דירה שנרכשה ב-1.5 מיליון דירהם ומניבה 100 אלף דירהם בשנה נטו (אחרי עמלות, תחזוקה, תקופות ריקות) נותנת בערך 6.7% נטו. זה מצוין בהרבה שווקים, אבל לא "דו ספרתי". כדי להגיע ל-12%-15% נטו צריך או מחיר רכישה נמוך יחסית, או ניהול אגרסיבי בשכירות קצרה, או פשוט חישוב שמדלג על עלויות.

המיתוס מתעלם מהעלויות שמורידות את התמונה לקרקע

הנה משהו שחשוב לדעת: בדובאי קיימות עלויות עסקה ותפעול שרבים "שוכחים" בחישובי אינסטגרם.

בין היתר (תלוי בעסקה ובמבנה):

דמי רישום (Dubai Land Department) – לרוב סביב 4% ממחיר הנכס, ובתוספת עמלות מנהליות.
עמלת תיווך – נפוץ לראות 2% בעסקאות יד שנייה.
דמי שירות שנתיים (Service Charges) – תלויים בבניין, ולעיתים משמעותיים, במיוחד בפרויקטים עם מתקנים יוקרתיים.
ניהול נכס/ניהול שכירות קצרה – יכול לנגוס עוד אחוזים.
תקופות ריקות – לא כל נכס מושכר 12 חודשים בשנה.

אז כשמישהו אומר "12% בשנה", השאלה המתבקשת היא: ברוטו או נטו? ואם נטו – איפה כל הסעיפים למעלה?

בסוף כל קטע כזה נשארת תובנה אחת: תשואה היא לא מספר קסם, היא תוצאה של הנחות. וכשההנחות לא כתובות, המספר פחות שווה.

המיתוסים שמזרזים קנייה – ומה מסתתר מאחוריהם

כשקנייה נעשית מהר מדי, זה כמעט תמיד בגלל נרטיב שמבטיח "אין סיבה לחכות". הנה כמה מהנפוצים.

"אם לא תקנו היום – מחר המחיר יקפוץ"

זה מיתוס שמשרת בעיקר את מי שמוכר. בשוק דינמי, מחיר יכול גם לעלות וגם לרדת, וגם להיתקע. בנוסף, בדובאי יש היצע גדול של פרויקטים ושלבים, והקצב של השקות חדשות גבוה יחסית. האם זה אומר שאין לחץ בשוק? לא בהכרח. אבל זה כן אומר שצריך להבחין בין:

פרויקט ספציפי עם ביקוש יוצא דופן
לבין תחושת FOMO כללית שמודלקת כדי לסגור עסקה

שאלה רטורית פשוטה: אם הנכס כל כך נדיר, למה יש עליו עוד חמישה "דילים זהים" בקבוצה?

"דובאי זה מקום בלי סיכון – הממשלה לא תיתן לזה ליפול"

יש כאן ערבוב בין שני דברים: יציבות מוסדית יחסית, לבין שוק נדל"ן שהוא מטבעו מחזורי. ממשלות יכולות לעודד, לווסת, להשקיע בתשתיות – אבל הן לא מבטלות:

תנודתיות בביקושים
שינויי ריבית גלובליים
גלים של היצע חדש
שינויי רגולציה נקודתיים (למשל סביב שכירות קצרה, רישוי, ניהול)

מי שמאמין ש"אין סיכון" בדרך כלל גם לא בונה תוכנית אם משהו משתבש – וזאת הבעיה.

"המספרים באקסל לא משקרים"

נכון. אבל מי שמכניס את המספרים כן יכול לטעות – או להחליט מה להכניס ומה להשאיר בחוץ.

תרחיש מוכר: מציגים למשקיע תזרים עם תפוסה של 90% בשכירות קצרה, מחיר לילה אופטימי, ודמי ניהול נמוכים מהמקובל. בפועל, מספיק חודשיים חלשים, תיקון במיזוג, או תחרות של דירות חדשות באותו אזור – והתשואה צונחת.

בואו נבחן את זה לעומק: המספרים לא משקרים, אבל הנחות לא בדוקות הן סוג של שקר רך.

"זה על הנייר – המחיר יעלה עד המסירה"

קנייה על הנייר יכולה להיות אסטרטגיה לגיטימית, במיוחד בדובאי שבה זה נפוץ. אבל המיתוס שהמחיר "תמיד עולה עד מסירה" מתעלם ממצבים שבהם:

ההיצע באזור גדל מהר מדי
יש עיכובים במסירה
המשקיע צריך נזילות לפני המועד (ואז מגלה שהיציאה לא תמיד פשוטה)
פרויקטים סמוכים מושכים ביקוש ומחלישים את הפרימיום

השאלה היא לא רק "כמה זה יעלה במסירה", אלא מה יקרה אם תצטרכו לצאת לפני? ומה תנאי השוק אז?

איך בודקים תשואה אמיתית – בלי להישאב להייפ

יש כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון לפני שמתרגמים כותרת נוצצת לחתימה על חוזה.

ברוטו מול נטו – וה"נטו אמיתי"

אל תסתפקו ב"תשואה נטו" בלי פירוט. בקשו מודל שמראה:

הכנסות שכירות ריאליות (עם טווחים, לא מספר יחיד)
שיעור תפוסה שמרני
כל העלויות: דמי שירות, ניהול, תחזוקה, ביטוח אם יש, רישוי אם מדובר בשכירות קצרה, עמלות פלטפורמות
תקציב לתיקונים ואי-תפוסה

ואז שאלת הבונוס: האם המודל כולל עלויות עסקה בהתחלה? אם לא, התשואה על ההון העצמי יכולה להיראות מנופחת.

השוואה אמיתית לאזור – לא רק לבניין

הרבה מצגות מתבססות על "בניין דומה" או עסקה אחת מוצלחת. עדיף:

לבדוק עסקאות שכירות בפועל באזור (ולא רק מחיר מבוקש)
להבין מה נפתח ליד בשנה-שנתיים הקרובות
לבדוק את פרופיל הדיירים באזור: תיירותי? משפחות? עובדי הייטק? אנשי עסקים?

דירה שמתאימה לתיירים תדרוש תחזוקה וניהול שונים לחלוטין מדירה למשפחה בחוזה שנתי. האם מוכרים לכם נכס תיירותי עם מספרים של שכירות שנתית, או להפך?

מינוף – מאיץ תשואה או מאיץ סיכון?

עוד נקודה שמסתתרת מאחורי "דו ספרתי": מינוף. תשואה על ההון העצמי יכולה לקפוץ כשממנפים, אבל זה עובד לשני הכיוונים. ריבית, תנאי מימון, ויכולת עמידה בתשלומים בתקופות חלשות – כל אלה חלק מהסיפור.

אם התשואה "דו ספרתית" רק בתרחיש ממונף ובתפוסה גבוהה, צריך לומר את זה בקול רם: זו לא תשואה מובטחת, זו תשואה מותנית.

בסוף החלק הזה התובנה ברורה: תשואה טובה קיימת, אבל היא תמיד מגיעה עם סט תנאים. מי שמעלים את התנאים בדרך כלל מוכר חלום, לא נכס.

דגלים אדומים בשיחה עם מתווכים ומשווקים – ומה לשאול במקום

האם יש לכם תחושה שמנסים "לסגור אתכם" מהר? זה לא תמיד סימן להונאה, אבל זה כמעט תמיד סימן שכדאי להאט.

דגל אדום 1: "אין זמן לבדוק, יש עוד 3 קונים"

שאלה נכונה:
אפשר לקבל את כל הנתונים בכתב, כולל דמי שירות, עלויות עסקה, ותסריט שמרני?

מי שמסרב או מתחמק, כנראה לא רוצה שתשוו.

דגל אדום 2: "תשואה מובטחת"

בדובאי קיימים לפעמים מבנים של תשואה מובטחת בפרויקטים מסוימים, לתקופה מוגבלת ובתנאים ספציפיים. זה חייב להיות כתוב ובר אכיפה, ולא משפט בעל פה.

שאלה נכונה:
איפה זה מופיע בחוזה, ומה בדיוק מוגדר כתשואה – ברוטו או נטו, ולכמה זמן?

דגל אדום 3: "כולם עושים ככה"

שאלה נכונה:
מה שיעור ההצלחה הממוצע, ומה הטווח? כמה נכסים לא הגיעו ליעד?

בשוק אמיתי יש פיזור תוצאות. מי שמציג רק קצה עליון, עושה עריכה, לא ניתוח.

דגל אדום 4: מצגת נוצצת בלי מספרים תפעוליים

שאלה נכונה:
כמה עולה להחזיק את הנכס בשנה בלי דייר? מה ה-service charges? מה עלויות ניהול?

הפרטים "המשעממים" הם אלה שמכריעים את התשואה.

סיכום: איך להרוויח מדובאי בלי לקנות מתוך מיתוס

המיתוס "כולם עושים תשואה דו ספרתית" הוא דגל אדום לא בגלל שאין עסקאות טובות, אלא בגלל שהוא מציג את השוק כאילו הוא אחיד, קל, וללא עלויות. ובשוק כזה, קנייה מהירה מדי היא לא יעילות – היא סיכון.

מה כדאי לקחת איתכם הלאה?

תשואה היא פונקציה של מודל, אזור, תפעול, ועלויות. בלי פירוק – המספר חסר משמעות.
"ברוטו" הוא לא "נטו", ו"נטו" בלי פירוט הוא לא נטו.
קנייה על הנייר ושכירות קצרה יכולות לעבוד, אבל הן דורשות בדיקה, ניהול, ותסריט שמרני.
כשאומרים "כולם" ו"מובטח" ו"עכשיו או לעולם לא" – האטו. זה בדיוק הרגע לשאול יותר, לא פחות.

מה עושים כשמרגישים שההייפ סוחף? עוצרים, מבקשים נתונים, משווים תרחישים, ורק אז מחליטים. דובאי יכולה להיות יעד השקעה מצוין, אבל היא לא מכונה שמדפיסה תשואות. מי שמחפש עובדות במקום מיתוסים, בדרך כלל גם עושה החלטות טובות יותר.