למה השקעתי בנדל”ן בדובאי ומה הייתי עושה אחרת: עדות אישית עם מספרים, טעויות ולקחים
דובאי היא לא רק קו רקיע נוצץ ואינסטגרם. היא שוק נדל"ן שמייצר הרבה רעש - והרבה משקיעים שנכנסים עם חלום על תשואה דו-ספרתית ויציאה מהירה. אבל מה קורה כשמורידים את הפילטרים ונשארים עם חוזים, עמלות, לוחות...
דובאי היא לא רק קו רקיע נוצץ ואינסטגרם. היא שוק נדל"ן שמייצר הרבה רעש – והרבה משקיעים שנכנסים עם חלום על תשואה דו-ספרתית ויציאה מהירה. אבל מה קורה כשמורידים את הפילטרים ונשארים עם חוזים, עמלות, לוחות זמנים ומציאות? האם באמת מדובר במכונת כסף, או בשוק שמתגמל רק מי שמבין את הכללים?
הנה משהו שחשוב לדעת כבר בהתחלה: דובאי יכולה לעבוד מעולה למשקיע זר, אבל רק אם מתייחסים אליה כמו לעסק. עם מספרים, תרחישים, ויכולת להגיד "לא" גם כשהשיווק נשמע כמו הזדמנות של פעם בחיים.
למה דווקא דובאי: שילוב של סיפור, היגיון ומספרים
מה חיפשתי? שלושה דברים: שוק עם צמיחה דמוגרפית ותעסוקתית, רגולציה יחסית ברורה למשקיע זר, וסיכוי אמיתי לתשואה נטו גבוהה יותר ממה שהיה אפשר להשיג בדירות במרכז הארץ בתקופה דומה.
דובאי הציעה באותה נקודת זמן (2021-2022, בערך) תמהיל שקשה להתעלם ממנו: פרויקטים חדשים בקצב מטורף, ביקוש משוכרים של עובדים זרים וחברות בינלאומיות, והבטחה לא רעה לעליית ערך בשכונות שנמצאות על צירי פיתוח.
במספרים, העסקה נראתה כך:
- מחיר נכס: כ-900,000 דירהם (בערך 900,000-950,000 ש"ח, תלוי שער)
- תשלומים לקבלן בפריסה: מקדמה ועוד אבני דרך
- שכירות צפויה לפי מתווך: 70,000-75,000 דירהם בשנה
- תשואה ברוטו על הנייר: כ-7.8%
אבל האם תשואה ברוטו אומרת משהו? רק אם יודעים להוריד ממנה את כל מה שבדרך.
התמונה האמיתית: התשואה נטו ומה אוכלים בדרך
בואו נבחן את זה לעומק: המשקיע הזר כמעט תמיד מסתכל על התשואה, אבל לא תמיד על הנטו. בדובאי יש הוצאות שחוזרות על עצמן, והן לא "שוליות".
במקרה שלי, אחרי שהנכס הושכר בפועל, המספרים נראו יותר ככה:
- שכירות בפועל: 68,000 דירהם לשנה (לא 75,000)
- דמי ניהול בניין (Service charges): כ-10,000-13,000 דירהם לשנה (משתנה לפי פרויקט וגודל)
- ניהול נכס: 5%-8% מהשכירות
- תקופות ריקנות: חודש אחד בשנה הוא לא תרחיש קיצון, הוא תרחיש סביר
התוצאה: תשואה נטו ירדה לאזור 5%-6% בשנה. עדיין יפה יחסית, אבל רחוק מהחלומות שמוכרים בברושורים.
והנה שאלה שמעט אנשים שואלים בזמן: האם התשואה הזו עדיין טובה כשמכניסים גם את עלויות ההעברה, דמי הרישום, עמלות מתווך, ועלות המימון אם יש? כי שם כבר מתחילים לראות את ההבדל בין השקעה טובה לבין עסקה "מרגשת".
הטעויות שעשיתי: איפה קל ליפול
1) קניתי סיפור לפני שקניתי שכונה
קל להתאהב בפרויקט נוצץ. אבל בדובאי, כמו בכל עיר, השכונה עושה את ההבדל. שאלת המפתח היא לא רק "כמה יפה הלובי", אלא מי השוכרים, מה קורה סביב תחבורה, ומה מלאי הדירות שעתיד להיכנס לשוק בעוד שנתיים.
מה הייתי עושה אחרת? בודק נתוני היצע עתידי באזור, ולא מסתפק במשפט "זו שכונה מתפתחת".
2) סמכתי יותר מדי על תחזית שכירות
התחזית של המתווך היא נקודת פתיחה, לא מודל. בשטח, השוק זז מהר: אם נפתחו עוד שלושה מגדלים לידך, המחיר יורד. אם יש גל ביקוש, הוא עולה – אבל אסור לבנות על זה.
מה עושים כשיש פער בין הציפייה למציאות? משאירים מרווח ביטחון של 10%-15% בהכנסה, ומחשבים תשואה כאילו יהיה חודש ריק בשנה.
3) לא תימחרתי מספיק את "עלות הנוחות"
נסיעות, זמן, התנהלות מול גורמים באנגלית, חתימות, פתיחת חשבון, העברות כספים, והפתעות קטנות בחוזים. זה לא בלתי אפשרי, אבל זה מחיר.
הלקח: או שעושים סדר עם גורם ניהול אמין (ומשלמים עליו), או שמקצים לזה זמן וקשב כמו לפרויקט.
מה הייתי עושה אחרת היום: צ'ק ליסט קצר לפני רכישה
יש כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון לפני שקופצים:
- להשוות Service charges בין פרויקטים – זה משנה תשואה יותר ממה שחושבים
- לבקש נתוני עסקאות אמיתיות באזור, לא רק "מחיר שיווק"
- לבדוק אסטרטגיית יציאה: למי מוכרים, באיזה טווח, ומה העמלות
- להתמקד בנכסים שקל להשכיר: דירות בגדלים מבוקשים, בפרויקטים עם נגישות וקהילה פעילה
- לעבוד עם עורך דין מקומי שמכיר חוזים של קבלנים, לא רק תרגום של סעיפים
סיכום: דובאי יכולה להיות מצוינת – אם לא מתאהבים בשיווק
אז האם הייתי משקיע שוב בדובאי? כן, אבל עם פחות רעש ויותר אקסלים. השוק הזה מתגמל משקיעים שמבינים שכונה, יודעים לקרוא היצע, ומוכנים לנהל נכס מרחוק בצורה מקצועית.
הטייקאווי המרכזי: תבנו את העסקה על נטו שמרני, תחשבו על התרחיש הפחות זוהר, ותשאלו את השאלה הפשוטה – אם השכירות תרד ב-10% והנכס יהיה חודש ריק, זה עדיין עובד? אם התשובה כן, כנראה שאתם בכיוון הנכון.
